縁とタイミングが合えば物件は見つかることもある！？
横浜に用事があって歩いていたところ、たまたま不動産会社があったので、ふと気になって窓ガラスに掲載されている物件を見てみると、そこに売価１８０万円で横浜市内の土地が売り出されていました。それも再建築可で。
見た瞬間は目を疑ったのですが、どう考えても怪しい。。そこで不動産会社に入り、この窓ガラスに貼ってある物件ありますか？と聞くと・・・
「まだありますよ。良かったら今から見にいきますか？」ということになり、近場だったので車に乗ってそのまま物件へ。現地に着いてみるとひし形の土地に思いっきり擁壁を抱えた雑草まみれの土地が、、、
確かに物件が建つには建つだろうけど・・・高い擁壁にお金がかなりかかりそうだな。。と思ったのが第一印象。
横のアパートオーナーが元々所有していたというので、新築アパート建築の際に邪魔な部分の土地を切り離して、売却に出したのではないかと勝手に推測。
結果、手間と費用がかかりそうなので見送ることにして不動産会社の事務所へと戻りました。お茶を出してもらい収益不動産の話をしていると、不動産会社の社長が絵に書いたような展開で（笑）
「実はこんなのがあるんですけど・・・ちょっと遠いですよね。」と手書きの販売図面を出してくれました＠＠、
そこには利回り２０％の文字が、、しかし良く良く見てみると現況で利回り２０％ということで電卓叩いてみると、その利回りは３０％を超えていました。
フィリピンパブが入ったRCオーナーに！？
この物件は、温泉地としても有名な伊東の駅から徒歩圏内で、店舗と住居混合の店舗比率高めの案件。そしてその一部にはフィリピンパブが入っているというセミプロ系の一棟マンションでした。
このフィリピンパブは、かなり昔から近郊で３店舗のパブを持つオーナーが運営している老舗の遊び場（笑）
実際、このフィリピンパブの収益だけで利回りは１０％を占めています。悪い言い方をすれば退去すると売上の３分の１を失い、良い言い方をすれば、このフィリピンパブがずっと入っていてくれれば表面上１０％はまわるということです。
不動産投資のスタート時期では少しハードルが高いかもしれませんが、現金とキャッシュフローに余力ある者であれば面白い投資かもしれません。
夜系の店舗物件は初めての経験でしたが、経験値アップした方が色々とブログやメルマガなど通して伝えられるとも思い、数字も合うのでチャレンジすることにしました。
伊東温泉付き物件で有名温泉地の大家へ！？
この物件には温泉の引き込みがされていて伊東温泉組合に前売主がすでに加入していたので、その流れで５万円の名義変更料を支払い、引き継ぐことになりました。
ランニングは月５０００円。温泉好きの僕としては名所の温泉権利の一部を持つ嬉しさある反面、賃貸募集にものすごい影響を与えるわけでもないのに・・・余計な費用がかかるという点に若干の不満もあります。
地方物件でも条件さえ合えば融資してくれる三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
この物件は築４０年後半のRCでかなり古いです。融資を考えた時に三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスなら出してくれると考え、１都３圏内にある物件を担保に入れて、金利２、９％、２０年融資で引きました。毎月１０万円強の返済です。満室だと毎月家賃５０万円以上入る物件なので返済比率は２０％前後。
人口動態下降気味エリアは利回りの回収パワーで不動産投資のリスクカット
伊東市は人口動態的にはマイナス傾向です。以前保有していた銚子の物件と同様です。しかし供給が少なく圧倒的な割安感があれば個人的にはこういうエリアもありだと考えています。なぜなら「上手く賃貸経営ができれば」利回りが高いので、人口動態での懸念が起こる前に売却や早い段階での回収ができる面白みがあるからです。
住居から火災発生！？借家人賠償責任保険の有無は要注意！！
引き渡しを受けてから間も無くのことだったので管理会社の方でも借家人賠償責任保険の加入確認が間に合わず、、、
そんな時にまさかの住居火災が発生してしまいました。。
今回は室内のみで人に影響出なかったので、まだ良かったです。何度か現地の警察や消防と連携をとり罹災証明が取れたので、オーナー側の火災保険で対応できました。
今回、三井住友トラストからの借り入れで火災保険に対して質権設定がされていました。小さい額であれば、質権に邪魔されずスムーズに保険金がおりると思いますが、ある程度の金額や損害の規模によっては、お金を貸している三井住友トラスト側としても、担保保全している物件が災害によって価値が下がるわけで、そこに対して修理していない段階で保険金を下ろしてしまうと、その不動産投資家が自由に使えてしまい対象物件の修繕せず、他に資金を回す可能性もあり、そこで自分たちが保全を取っている物件の価値が下がるとなると、やはり納得してくれません。
結果、修繕後もしくは完済後に保険金支給となったのです。もちろん、保険金額や損害規模によってケースバイケースで対応してくれると思いますので要相談。
店舗部分満室へ！複数展開しているラーメン屋が入る！
伊東市内で長年に渡り不動産屋さんをやっている方がこの物件の売主側の情報源で、また今回の賃貸でも客付をしてくれました。地場がとても強い＠＠、
小さい店舗が３つ空いていたところ、この１階店舗をまとめて借りてくれるラーメン屋が現れ無事に契約を済ませて、店舗部分が満室になりました。あとは住居部分をうめて安定稼働させたいところです。この通りは飲屋街なので近隣店舗やフィリピンパブから流れてラーメン屋が繁盛してくれることを期待しています。
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