【実例】RCマンション神奈川県横浜市南区9世帯利回り22% | 毎月100万円キャッシュフロー倶楽部

融資、買付、現地確認、リフォーム見積もり、交渉、資料作成は全て同時並行で即行動!

2013年7月5日イタリアのローマ(テルミニ駅)から電車とバスで約1時間のところにあるSEVEN HILLS VILLAGEにいたとき、6件目になる物件がやってきました。

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早速、物件情報のメールを開いてみると前回の物件と似たようなスペックでRC(鉄筋コンクリート造)、築古、そして高利回りの再生物件でした。

場所は横浜市南区で利回り22%(現在22.5%)、固定資産税評価額以下の売価、エレベーターなし、そして外装、内装共にかなりボロい物件でした。でも料理すれば面白いのではないかと思い即行動!

早速、ロッジの中で買付証明書を作成して不動産会社の担当にメール返信しました。そして、その日の夜に資料を日本政策金融公庫(以下、公庫)へFAX。

日本とイタリアの時差は7時間。日本時間で朝の9時、イタリア時間で深夜2時を待ってスカイプで公庫の担当者へ連絡を入れました。

公庫の担当者もさすがにイタリアから連絡を入れていることにビックリ@@、イタリアのwifiがイマイチで通話が途切れ途切れでしたが、なんとかメールFAXしておいた物件概要書に沿って説明をしました。数日後に連絡をするので、それまでに評価を出してほしいと伝えました。

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一人目の協力者は、物件の外装、内装の確認をしなければならないので、不動産投資の感性が近いOGAさん(20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家のブログ)に動画と写真を撮ってきてもらい彼の感覚で評価してもらいました。

その情報を元に不動産会社の担当には大規模に修繕しなければならないので価格を交渉してほしいと依頼しました。※帰国と同時に自分でも内見はしています

結果、その日のうちに満足いく価格へと指値が通り、なんて順調なんだ、、、やはり不動産は縁物なんだと思っていました。

3日後、公庫に連絡すると売価を上回る積算評価が出ているはずなのに、前回の融資(物件評価、公庫無担保枠、決算書)の絡みもあって、公庫の評価システムだと、どうやら辛口の評価額になるとのことで・・・希望していた融資額には及びませんでした。

公庫は毎年の決算書や確定申告書をシステムに入力することで、その時の枠が確認できるようです。

公庫の答えとしては、物件価格の60%程度の融資額しか出せず、残りは自己資金として負担してほしいと言われました。僕はローマの山の中で頭を抱えていました@@;

翌日も公庫の担当とスカイプを通して打ち合わせをしてみたのですが、やはり今回は公庫の評価システムとの相性が悪く、公庫での融資は見送らざるを得なくなりました。

完全未公開でありながら融資が駄目なら次の人へ物件がいってしまいます。なんとか2日の猶予期間をもらい、イタリアのローマから日本の金融機関に打診したのですが、この案件にはいくつかの障害があり、解決できなければ前に進みません。。結果、デットラインがきてしまい、せっかくの物件を逃がしてしまいました。

不動産は縁が引き寄せる部分もあるが、勝負を賭ければこそ!掴み取ることができることもある

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この物件に何の問題があったのか?!それは「一部未登記」になっていたこと。これが引っ掛かって評価以前の問題となっていました。

この一部未登記部分を先に登記すれば良いのですが、その費用は買主負担というのが売主さんの条件。もし実費で登記して融資承認がおりなければ、この登記した費用はこちらの捨て金になります。

それをできる顧客が、なぜか・・・この不動産会社にはいなかったため、僕が日本に帰国してからでいいから再度やってみないか?!と連絡をもらいました。

今回は融資先の模索に少し時間を取ってくれることになったので、一部登記申請して、このまま順調に契約へと進むはずでした。しかし・・・そこから1ヶ月の間、契約日が4回流れていきました・・・

色々聞いていくと、物元になっている不動産会社自体がスルガ銀行で地方RCを得意としていたこともあって、この案件が再生物件、入居率悪く、一部未登記、売主との折り合いがつかずなどの条件が重なり面倒になったらしく、売主さんとの媒介を解消することになりました。

間髪入れず、僕の知り合いの不動産会社が即地方に飛んで、売主さんと専属専任媒介を結んできました。

それから数日、問題をひとつひとつクリアにして、その後あっけなく契約になりました。しかし、次の課題は<融資>です。

初の事業性融資プロパーローンを信用金庫で

年収が低く、自己資金も少ないステージから不動産投資を組み立ててきたので、利用した金融機関といえば、ノンバンクそしてやっとのことで公庫でした。

メガバンク、地方銀行、信用金庫など自分がテーブルに乗るわけもないという思いが心に引っかかりながらも、地方銀行、信用金庫での可能性を探りました。

そこで信用金庫に強い仲間に相談したところ可能性はあるという判断で、徹夜で資料一式を用意して翌日、神奈川県にある信用金庫を訪問しました。

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二人目の協力者は信用金庫との調整役になってくれた、さかもんさん(信金マスターが渡り歩いた王道不動産投資

信用金庫に到着すると高級旅館ばりに丁寧な対応で融資担当者が迎えてくれました。信金マスターの紹介がきいたのか(笑)物件と個人情報の資料を提出して、約2時間かけてひとつづつ説明していきました。

この日はまだ一部未登記部分の登記が完了していないということもあって融資の申込はできず、信用金庫の法人、個人の通帳だけ作成しました。

一部未登記部分もこちらの費用負担で司法書士に登記申請してもらいました。失敗すれば捨て金になりますが、それを賭けても良いレベルの物件でしたので勝負してみました。

翌週、司法書士より登記完了の連絡があり、早速翌日に信用金庫を訪問して、法人で融資の申込をしました。

今回は保証協会なしのプロパー融資で審査。借主:法人、連帯保証人として代表である僕。ということで個人のクレジットヒストリーを個人情報センターへ確認されました。

3~4日で物件評価が出てきました。回答は諸経費は自分の自己資金で、融資は物件価格満額と大規模修繕費用(外壁塗装、共用部、屋上、内装等)の希望額で進めることは可能との融資担当の判断。このまま本部審査へと進めました。

プロパー融資では、法人・個人の財務状態や経験値、取引実績を見てきます。特に決算書、既存物件の稼働率、キャッシュフロー、返済比率、現預金、無担保物件などが影響してきます。

また今回、はじめての取引ということで2週間程度の本部審査を要し、無事に物件価格満額と修繕費満額で金利2、65%、融資期間15年という条件で承認がおりました。この物件からの毎月倶楽部定義キャッシュフローは42万円となりました。

2016年現在、金利と利回りの関係から毎月キャッシュフローは45万円、残存期間はあと12年6ヶ月です。50歳手前でこの物件の借入はなくなり、キャッシュフローは増加、建物評価はその時ほぼゼロに等しいですが、土地評価分が余力として活用できます。

金消契約(信用金庫出資金)、引き渡し、管理委託

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融資希望額の承認がおり金消契約をするために信用金庫の支店を訪れました。そこで信用金庫の担当者に出資金3万円を求められました。信用金庫から融資を出すには出資金を入れる必要があります。

現在13万円の出資金に対して年率5%でまわっています。年間で6,500円(税引き前)。毎年受取りの分配金ですが、毎月に均すとキャッシュフローベースで541円(税引き前)増えたことになります。僕はコツコツですがこのキャッシュフローベースの仕組みを積み重ねることをとても大事にしています。

大規模修繕費については、通常のリフォームより大きめな修繕費が動くので、着手金半金と完了金半金で2回払いとなりました。この着手金半金は物件決済・引き渡しのときにリフォーム業者に送金をするのですが、完了金半金は約2ヶ月後の支払いなので、他の用途に利用できないように信用金庫にて<通知預金>にされます。この通知預金の証書を工事完了後に信用金庫に依頼して、手続きすることで完了金半金がリフォーム業者へと振込されます。

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さらには信用金庫の金消契約書、金銭貸借契約書、諸々に署名・捺印しました。

めでたく2日後に物件の決済・引き渡しとなりました。当日、午後一で僕、売主、仲介業者、司法書士が集まりスムーズに引き渡しが完了しました。

その足ですぐに管理会社へ移動し、管理の引き続き、鍵の引き渡し、募集、管理委託契約、修繕計画の打ち合わせして、全てをいつもの管理会社へ移管しました。

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物件を増やすことも大事ですが、いまある空室を如何にコントロールしていくか、そこもひとつの課題であり、稼働率は融資戦略に影響を及ぼすと僕は考えています。

10月に引き渡しを受けて、約2ヶ月かけて外壁、共用部、屋上防水、空きになっていた5室を大規模に修繕しました。

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工事完了1週間前がちょうど2013年12月中旬。ここから募集を開始して2014年2月末には満室になりました。

信用金庫は経営者とのお付き合いをかなり大事にします。その関係から経営者自身の腕をしっかり見てくれます。(担当によるかもしれませんが・・・)しっかり短期間で稼働率をあげて結果を出すと次の融資にもつながります。

引き渡し後の大規模再生することで以後のリフォームが楽になる

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再生物件は、不動産投資をスタートした段階では、資金や経験値が少ない現役サラリーマンだと少々ハードルが高く、思った以上にコントロールが難しい場合もあるかと思います。

1棟目からいきなり再生物件でなく、2〜3棟目くらいからスタートするとバランスが取りやすいのではないかと思っています。

そこまでに自己資金の保有額を上げるか、キャッシュフローを上げるか、設備資金などで資金調達できる融資先などを準備しておけば、給料収入からの持ち出しがないようにリスクもヘッジできます。

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僕が再生物件に手をつけるときには、必ず決めている「掟」があります。それは、木造であれば6ヶ月、RCであれば12ヶ月。この期間は何かあっても嫌な顔せずに全て対応し、修繕費用などが出た場合でも笑顔で支払えるくらいの状態(財務・心)にしておくこと。

<それに一度ガツン!と再生すれば、以後のリフォーム負担が軽くなります>

やはり、再生物件ともなると突発的なことやイレギュラーな状態に陥るケースも十分考えられます。そこにイチイチ反応して苦しんでいては賃貸経営者としてあまり好ましくありません。

儲かっているのに何故、ネガティブになるのでしょうか。再生物件を持ってネガティブになってしまうようであれば、それは儲かっていないか物件か、間違った再生物件を手にいれたのかもしれません。再生物件のときこそ、何でも来い!ぐらいの心構えでいける物件や財務状態にしてから運営したいところです。

そうはいっても再生するだけで資金がバカみたいにかさんで、収支がおかしくなるのだけは避けなければなりません。そこで出てくるのが右腕となるパートナーなのです。再生物件に必要なのは、格安リフォーム業者、外壁塗装業者、設備会社、プロパンガス会社、保険会社、管理会社、柔軟に対応してくれる金融機関など。こういった強烈なステークスフォルダがいることで全力で買いに走ることができ、最高の状態で再生手腕を発揮することができるのです。

セミリタイアしてまで賃貸経営で悩み疲れるのは仕組み構築に失敗したと言わざるをえません。

賃貸経営者だけで再生物件をやっていくことは不可能に近いです。再生物件の場合はこの仲間にどう協力してもらうのか。ここが再生物件の50%以上、鍵を握っているといっても過言ではありません。

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この仲間を集めることに成功して上手に付き合っていければ、あなたの再生物件の旅に大きな役割を果たしてくれます。そしてそれが伝説物件へとなっていきます。

>>次のページは
栃木県塩原温泉にある渓雲閣に行ってみました

この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

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