【実例】鉄骨造マンション千葉県銚子市15世帯利回り19% | 毎月100万円キャッシュフロー倶楽部

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人口が減少する千葉県最北端の街で一棟マンションを購入する!

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今まで東京と神奈川でのみ不動産投資をしてきました。しかし初心者の頃は過去のブログを見ていただければ分かる通り(過去のブログへ通づる道)、北海道や他県など遠方の物件にも買い付けをいれてきましたが、なぜか購入には至りませんでした。

今回、久しぶりに融資(ー)と物件(+)の収益マッチングができそうだったので、情報をもらった翌日に物件を見に行きました。

銚子といえば、「魚が美味しい」そんな誘惑も含みながら車を走らせ横浜から約3時間で銚子に到着。

海が見える「一山いけす」でランチを済ませて、物件に向かいました。所有物件では一番大きい建物面積で、タイル張り、そして階段でつながった2棟一括の築20年半場の鉄骨造マンション。

見た瞬間、、

これは見栄えがかなりバリっとして良いが、大規模修繕の際にはお金がかかりそうだな。。。という印象と同時に海や川などが近く、サビや湿気の発生率が高そうだし、玄関が開かなくなったり、ガラスが割れたり、エアコンが故障したりするだろう、だから中長期での保有はどうか、、と推測しました。

間取りは2LDK14世帯、1LDK1世帯、駐車場世帯分あり、近隣に大手醤油工場や大学、小さなスーパーが横にあって、徒歩圏にかなり繁盛しているスーパーがあったのが印象的でした。

15世帯のうち半分以上が空いていましたが、管理を依頼しようとおもった担当者がスペシャルに仕事ができそうで、満室にできそうな要因がいくつかあった点や利回りも19%あったので迷わず購入することに決めました。

あまり馴染みのない商工中金から融資を受けて不動産投資をしてみました!

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今回、物件より先に融資のイメージができていて、商工中金を利用するというのが前提で物件を探していたところに、この物件が出てきました。

不動産投資において、商工中金は支店によって若干のスタンスと違いはあるものの、固定金利、元金均等、金利1%ー2%台、融資期間は15年ー20年というイメージ。融資取引開始には1期黒字でもっていきたいところです。公庫と同様、元金据え置き期間もとることができます。

法定耐用年数はそこそこうるさいので、木造や軽量鉄骨造であれば新築か築浅、鉄骨造、RC造であれば築10−30年くらいまでが向いているように感じます。ただ融資期間から考えると地方エリアの高利回り鉄骨造やRC造を仕留めるのに使うのが合っているのではないかと思いました。

僕の場合は、土地と建物で固定資産税評価額程度出ている点から融資条件はフルローン、固定金利、元金均等、金利2%、15年、6ヶ月元金据え置きという結果でした。ただ評価がそこそこ高い分、固定資産税や不動産取得税が少々重い感じとなりました。

遠方や地方エリアで物件を購入するときに確認している10か条

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0、前提として<仕入れが圧倒的に安ければ!この項目の全てが覆えってしまうこともあります。極端にいってしまえばゼロで買えればリスクは最小限になります。

1、地方、遠方エリアは人口動態や空室率等から考えて買った瞬間に儲かるかどうかで判断する
(これはシンプルなお話で100円で買ったものが、すぐに150円で売れること。なぜなら将来人口の推計分析結果では、銚子市は2015年に約67000人いた人口が2035年には4万人クラスの都市になります。そして市民の約半数が65歳以上の高齢者となる推計予定)

2、メインバンクやサブバンクに戦略を伝えてある程度の方向性を伝え理解を得る
(これはあくまで僕の場合ですが、賃貸経営のメインエリアは神奈川県、サブエリアは東京都になっています。他のエリアもリスク分散という意味などで全然OKですが、メインバンクがどこまで営業エリアにしているかで判断します。エリアが狭い金融機関などは遠方物件取得を好まないことが多いです。なので遠方物件などを購入する際は方向性をメインバンクやサブバンクの担当者に会って伝えることもあります。もちろん法人分けしたり、エリアが広く継続したお付き合いができるメガバンクや商工中金だと話は別です。自分がどういった融資パズルを組み立てるかで、このあたりの考え方は変わってきます)

3、周辺の市町村含めて賃料相場が崩れていないか
(常に賃料が下がっていくエリアや賃料が1万円台でないと決まらないような値崩れエリアは要注意。この点、銚子市内は比較的安定感ありました)

4、敷金、礼金、更新料、広告料、入居者プレゼント企画のバランスをみる
(敷金、礼金、更新料がしっかり取れていたり、広告料をほとんど入れないや入居者プレゼントがないエリアであれば、募集余力があります。この点も銚子市内は募集余力がありました)

5、不動産屋が駅もしくは近隣圏に複数あるかどうか
(不動産会社が少ない場合は業として商売になっていない可能性があります。また近隣圏に1社しかないというのであれば、万が一人間関係が崩れると客付けしてくれないなどリスクが見えてきます。銚子市内には不動産会社が多数あり、そこそこ少ないながらコンスタントにお客が流れていると話をして感じました)

6、ポータルサイトに登録してある不動産登録件数と世帯数
(銚子市は世帯数が約27000世帯。これに対してポータルサイトに登録されている件数が100件程度と世帯数に対し、物件登録がかなり少ないです。所有と賃貸の割合もありますが、購入物件は15世帯分。この中で空室をうめればいいので十分可能性ありと判断しました)

7、管理会社が強いかどうか?客付けして満室にできるか??
(15室中8室空きからさらに1年内で3室退去で合計11室の空室で1年内で11室決めて満室稼働で推移しました)

8、管理会社が強いかどうか?一元管理でき任せられるか??
(遠方や地方エリアでは、一般的に普段取引している各業者が利用できないので、現地で管理会社経由などで優良な業者がいれば楽に経営ができるし、そうでない場合は苦労するのは目に見えています。極端なお話、今回は担当者に全て任せてもいいと思うレベルだったので仕組化としては成功。良い担当者がいればそこに物件を集めるのも手ですが、逆にやめてしまった時にはリスクになります)

9、類似するようなタイプがあるかどうか
(ポータルサイトに同じ間取り(同じくらいの賃料で1k、1k、1k・・・などが大量に目にとまる場合)や似たようなアパートがえらい乱列しているエリアは要注意。今回はそもそもポータルサイト上に登録件数が100件しかなく、その中でマンションタイプは数件しかないので、極めて類似タイプが少なかった点がメリットでした)

10、総合的に強みがあるかどうか、改善点があるかどうか、エッジをつくれるか!?
(今回のケースだと、10項目の中でハマる点が複数あったので、エッジ強く効かせる必要が全くなく、多少の改善で短中期稼働はできる判断)

都心と地方エリアの<賃料とリフォーム面積の関係>

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ボロ物件に対して再生リフォームや外壁塗装などでいつも利用しているリフォーム屋の社長と現地合流して、室内リフォームや共用部分を修繕の見積もりを取りましたが、気になる点はやはり「部屋面積に対する家賃の力」です。

・千葉県銚子市内であれば50平米の家賃が5万円

・神奈川県横浜市内であれば25平米の家賃が5万円

50平米あれば2−3人の入居、25平米であれば普通に考えれば1人で入居。

統計的には平均居住年数はファミリー層を取り込める50平米のが長いとされています。長ければそれだけキャッシュフローを稼ぐことが可能になります。

しかし退去したときに50平米に対して取れていた家賃が5万円と25平米に対して取れていた家賃5万円では、入居期間が同じであれば、部屋面積から考えても家賃5万円の25平米の方が修繕費用が低くなる可能性があります。

ただ、この平均居住年数も修繕費もときに覆されることが間々あるかと思います。

<ときに長く住む独り身(25平米)もいれば、短く住むファミリー層(50平米)もいます>

<ときに50平米でも綺麗に住んでくれて修繕費用がかからなかったケースもあり、25平米でもとんでもなく汚い住み方をして修繕費用が高くつくこともあります>

ただ、一般的には地方エリアでは都心エリアに比べて、「平米の広さの割に家賃が取れない傾向」にありますので、この点は注意が必要になることもあります。

もちろん仕入れが安ければ、このへんのことは気にせず運営できるしょう。

「仕入れに利があり、これ鉄則です」

この1年後、海近NGのスルガ銀行の融資担当が、この物件ですが海からもうちょっと離れていれば、もっと高く売れたでしょうね。と言われてしまいましたが、、(苦笑)仕入れに利があったのか、売却して無事に利益を確定することができました。

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ガンジス河2525kmで1番有名な大聖地ベナレス(バラナシ)

この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

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