長期借入金でキャッシュフローを出すのがいいのか？短期借入金で残債を減らすのがいいのか？どちらがあっているのか？！

キャッシュフローと長期借入金

僕が保有する物件の中には融資期間３０年のものもあれば、２５年、２０年そして融資期間が１５年というものまであります。

期間長く融資を引いた物件はキャッシュフローが出やすいですし、期間短く融資を引いた物件はキャッシュフローがでずらいです。

初期ステージであれば融資期間を長くして返済比率を下げて、財務安定のベースとなるキャッシュフローを得たいところです。

キャッシュフローという形で毎月安定して現金を自分の手許に残すことができれば、その現金はバランスシート上の資産となり、現金ができると心にも一定の余裕が生まれ、経営が安定します。

普通のサラリーマンが不動産投資をするにはスタート当初は長期借入金にしてキャッシュフローが出やすい環境を整え、現金がたまる仕組みをつくり、リスクを吸収したいところです。短期借入金で融資を受けるのはできれば後半戦のが楽かと思います。もちろん短期借入金でキャッシュフローが出せれば、それにこしたことはありません。

しかし、よく人によっては融資期間が長いと総返済額が多くなるとか、長期融資をとったキャッシュフローはだめだという方もいますが、ゼロからスタートする普通の人にとって、財務を安定させるために返済比率を一旦低く抑えるため、長期融資でキャッシュフローを取ることが悪い訳ではないと僕は考えます。

戦略ありきが僕のモットーで永遠と長期融資を組むわけではないので。

手許に現金として残しておくことができれば、後々余裕が出てきたときに繰上げ返済するという選択肢もあれば、修繕費、広告料、次の物件の自己資金などに利用することもできます。何度も繰り返しになりますが、お金が手許にあると心の安心感にもつながります。返済に追われるような不動産投資は戦略的にどうかと思います。

バランスシートと短期借入金

ある程度キャッシュフローの規模や現金余力ができたときには、融資期間を短く引いた物件をポートフォリオの中に組み込む戦略があっても良いと思います。

僕の場合は余力がほとんどなかったのでスタート時期からは長期借入金で物件を購入してキャッシュフローをガンガン先に出して、安定時期からは短期借入金で物件を購入して元金をガンガン減らしています。

また逆に１棟目で元金がガンガン減るような短期借入金で融資を引いたのであれば安定させるためにその後の物件は長期借入金でキャッシュフローを出したりとバランスを整えることが大事です。

１棟目ないしどこか早いタイミングに融資期間を短く引いている物件があると５棟、、１０棟と物件を買い進む段階では既に借入金の残債はかなり減っているので、この担保余力を共同担保に入れるなり、売却するなり、建て替えするなりと色々な戦略が考えられます。

僕の中で一番短い融資期間を短期借入金とするとそのひとつは１５年となります。１５年の融資期間ということは３５歳で借りているとキッチリ支払いをしていれば、５０歳には完済します。

さらに毎月手許に残るキャッシュフローで繰り上げ返済することができれば１５年かからずに借入金の完済もできるでしょう。

現在１５年の融資期間で借りている物件は３本あります。もちろん、全てからキャッシュフローを残して、今のことろは収支プラスで終わっています。

▼２０１６年１月２１日現在、３７歳

１：残り１２年（４９歳で完済）

２：残り１３年（５０歳で完済）

３：残り１４年６ヶ月（５１歳６ヶ月で完済）

１番目の借入金が１２年後に完済すると年間４００万円程度の負担分がなくなり、プラスの作用が働きます。追って２番目、３番目をまだ保有して同様に完済させれば、キャッシュフローは上昇します。この３つを全て完済すると年間１２００万円以上（毎月１００万円以上）増えるのです。

融資期間１５年という短さもあって返済中は重いですが、重い分消えたときの軽さは大きいのです。最強なのは、短期借入金でキャッシュフローを出せることです。

もちろんその頃には築がさらに古くなっているので、その前に売却している可能性もあれば、その時の戦略で建て替えしている可能性も十分にあります。

場合によってはリノベーションや補強などでガッチリ運営して長期的に維持することもできるかもしれません。こういった全体的な戦略と仕組み構築には不動産投資全体のリテラシーアップ！が最適です。

いずれにしろ早い段階で借入金を完済することで、ほぼリスクフリーの世界に近づきます。財務もよくなり、融資も出やすくなるので、次の展開を色々と考えることがしやすくなります。

スタート時期に長い期間で引いてキャッシュフローを出すときもあれば、たまにはこういう短い融資の組み合わせも混ぜていくといいかもしれません。

人によって、何を目的、目標にするかで不動産投資の戦略は無数の形を変えていきます。それがパズルのようで醍醐味なのですが、物が大きい分、失敗は許されないのです。

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