【実例】軽量鉄骨造&鉄骨造2棟一括アパート埼玉県狭山市20世帯利回り16.5%

ギリギリ国道16号線に入る埼玉県狭山市の案件。1都3県を対象とした金融機関が一つの目線としているのが、この国道16号線内側ライン。個人的にはここから外でも需要を捉えることができれば普通にうまると思っています。

しかし金融機関と税理士の考えにズレが生じるのと同じように、こちら側ができる!と考えても金融機関がルールを引いてしまえば、そのルールをベースに進めて行くしかない。特にサラリーマン向けのアパートローンの場合はこのルールがハッキリしていることが多く融通がききずらい。その点、事業性融資の方がやりやすい。

しかし昨今、サラリーマン向けのアパートローンが厳しくなり、ついでに1法人1融資1物件で物件を買っていた人達の属性条件ハードルはさらに上がり、買っている物件の利回りも極端に下がっている、話を聞くと恐ろしいほどに低い利回りの人が多い。不動産投資の理論において、利回りだけが全てではないが、利回りは不動産投資にとっては非常に重要な点だと僕は考えています。

都心部では利回りという言葉を無視して評価一発で、普通の人に信金が物件力だけで10億円の融資を出したりしている。もはや稼げない銀行のゼロ金利の政策ブラックホールに入っている。

地銀にいけばすぐに投資信託や生命保険の営業になる。これに入らないと借りることができないと言ってくる地銀担当者もいる。もちろん戦略的に取引実績のスコアを上げるために戦略的に教えてくれる素晴らしい銀行マンもいるのを僕は知っている。

スルガ銀行&カボチャの馬車や賃貸併用騙し案件、手付金詐欺などネガティブ要素が増えている中、この波に乗って不動産投資会社もさらに増加、3タメ業者や投資理論なんて全くわかっていない業者も存在するので、この相場はしっかり見極めする必要がある。悪い業者もいれば、良い業者もいる。

不動産投資は人が鍵。良い銀行マンと良い不動産投資会社の担当者の2つが揃えば最強だ。それが融資と物件を合致させて、僕らに儲けを運んでくれる。

さらに世間では僕も含めて本を出しているような人がいたり、コンサルしている人がいる。しかし、正直、僕も含めて本を出している人やエセコンサルより圧倒的に凄い財務状況かつ不動産投資実績を誇る人が世の中には沢山存在する。知らないだけでもっと凄い人というのはいる。そういう人は表には出てこない。会うことするならない。僕はライフスタイルアズライフワークとして楽しみで時間と知識をお金に換算して相談させてもらっている。ライフワークとして興味を感じなくなれば、将来、辞めることも大いにある。

今の不動産投資事情に戸惑う人も多いと思う。しかし市場は常に長いレンジでアップダウンしている。買えている人はいつのタイミングでも融資が付くし、物件も見つけられる。買えない人はいつも買えない。その違いを知ることや考えて行動することが大事になる。僕も去年は準備の年として活動して金融機関を広げたり、借り換えしたり、金利を下げたり、試しにいつもは持っていかないような4−5億円の物件や都心部の大型再生物件、都心部の借地権、地方の超高利回りなどトライ&エラーして、やっぱりこういう感じが好きだイメージをつくった。今は踊り場にいる。

話を本題に戻すと、借り換えによって公庫枠を確保していたので、その枠でキャッシュフローやキャピタルを叩き出せる物件を探してみたところ未公開で利回り16、5%の業者売主の仲介手数料不要という20世帯中12世帯空いていた物件を見つけることできた。

融資も公庫でフルローン、1、3%、15年固定という条件で良好。仲介手数料もなかったので自己資金は200−300万円とか。新たに開拓したプロパンガス会社で好条件も得れた。

キャッシュフローは倶楽部定義で毎月40万円近く出る。軽量鉄骨造と鉄骨造の2棟建てで、築も20年弱といった具合、土地だけで売価の1、5倍以上あり、建物の残存もあり、残債と比べてもかなり割安。所有権、市街化区域で道路付も長く面している。

1K25平米弱のバストイレ別、駅からは17分と遠いが空いていた部屋は半年くらいで駐車場含めて20世帯20稼働、14台中14稼働へ管理会社の力で満室にできた。とても安定している物件になったので金融機関からの評価も高い。なので融資も付くし売却益も今売ってもすぐにでる。毎月の倶楽部定義キャッシュフローは43万円。

ここで僕が考える最強不動産投資のパターンの一例をご紹介したいと思います。あくまで一例なので別なパターンもいくつか存在します。

0、毎月キャッシュフロー30万円以上

1、自己資金を温存する

2、利回り15%以上

3、売価3000ー1億円

4、土地値

5、客付が強い

6、金利1%台、期間15年

7、築15−25年

7、自分のメイン&サブバンクのエリア

8、買った瞬間に利益が出る

今ある思考を複雑化しないで、シンプルにまとめ、自分のルールや基準そして強みを作り、物件や融資のセットによりCFを叩き出し、ある程度で回して時間軸での積み上げと将来価値と元金減りによる資産形成のダブルキャピタル、中期展開でアパート経営をやる感じが自分のスタンスには合っています。

この物件は西武信金が一度借り換えで見てくれたところ15年の1、3%固定という条件を、期間30年の2、3%変動という条件を出してくれた。これは元金がなかなか減らないが毎月13万円以上キャッシュフローが上がる。提案としてはユニークなリスケ。しかし、ここまでである程度のキャッシュフローと現金を確保していた僕としては、それよりこの物件の返済を早めたいという頭になっていました。

安定する物件ということが分かっていたので、ここは公庫枠をまた空けて他の物件を買う準備と、購入から1年以上が経過し、あと13年ちょっとでローンが終わるので、この物件をもうちょっといい条件で移せる先を探しました。結果、地銀さんのスペシャルな担当者&支店長さんと出会うことができ、期間据え置きの固定0、8%で借り換えしてもらうことに成功しました。あと残りのローンは13年ちょい。これは僕の年齢でいうと52歳。ここで完済すれば、毎月キャッシュフローとして、この物件から60〜70万円くらい入ってくれば、これはかなりデカイ!!@@、

とにかく今は仕入れと融資だ!!今の動きはこんな感じで進めています。いつもかな(笑)迷ったらこの狭山を軸に考えろ!という方針で、自分の中でのある程度の好立地で需要あり、ある程度の築年数で修繕回避でき、高利回りで収益を上げ、期間短く返済減らし、土地(建物)評価で価値を支える、このあたりが最強だから他はどこのリスクを自分で取れるかどうかを考え、それと引き換えに儲けを取る。それに尽きる。売上を上げ、利益を出し、役員報酬をとり、個人属性を少々あげながら、しっかり利益を残し、税金をコントロールして支払い、決算を積み重ね、金融機関のスコアリングをあげて、その時々に合った不動産投資を考え、手間なく棟数を調整し、そして物件バランスをとり(エリア、築年数、構造、種類など)、時に売却し残債減らし、キャッシュフローと共に現金を増やして、自分にあった目標額に到達させて行くこと。

それによりデットラインを考えて、ライフワークとライフスタイルを充実させて、何かにパッションを向けて、行動すること。不動産投資は人生の道具でしかない。不動産投資が趣味になることもいいが、ほかにもパッション向けられるところが沢山あると人生は楽しいだろう。それに一緒に活動する仲間がいるとさらに楽しい。楽しむための不動産投資であり、人生を変える力があるのは間違いない。

この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

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