低属性でもデキル!借り換えや金利交渉による継続的不動産投資法!

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既存物件の「借り換えや金利交渉」の絶好のタイミングは今!?

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この1年を絶好のタイミングと判断し、借り換えや金利交渉を粛々と進めています。まだ「借り換えや金利交渉計画」の全ては終わっていないのですが、50%は完了した感じです。

信用金庫から借りていた横浜市南区の築古RC利回り22、5%の金利2、65%を金利1、15%へ引き下げ。残り借入期間12年ジャスト。

日本政策金融公庫から借りていた横浜市瀬谷区のRC利回り25%を信用金庫に借り換えして、公庫の枠をリセット、金利2、85%を金利1、85%へ引き下げ。残り借入期間16年3ヶ月。

三井住友トラストローン&ファイナンスで借りていた全ての物件の金利3、9%〜4、3%を金利2、5%〜2、9%へ引き下げ。ここは今後、全て信用金庫へ借り換えする予定。ここで借り換えすることで、三井住友トラストの枠をリセット。

この結果、50%の「借り換えや金利交渉計画」で毎月のキャッシュフローは10万円ほどアップしました。残り50%の調整をすることでさらにキャッシュフローをアップしていきます。

借り換えをうまく利用して物件を買い続ける!

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年収400万円台、自己資金200万円以下の低属性サラリーマンからはじめた僕にとって、当時の鍵となった日本政策金融公庫と三井住友トラストローン&ファイナンスを借り換えすることにより、枠をリセット。そこから新たな不動産投資の展開を見出すことができるのです。

またこの戦略は、古い既存物件を受け皿としてくれる地方銀行、信用金庫、信用組合との関係がポジショニングとして大事になります。これがあるから借り換えでき、枠を新たに生み出せるのです。

気をつけないといけないのが違約金です。公庫は完済に対して違約金がないですが、三井トラストは残債に対して2%の違約金が必要になります、またセゾンファンデックスは残債に対して3%の違約金が必要になりますのでここは注意です。

(融資が出やすい三井住友トラストや公庫)>(融資が厳しめの地銀、信金、信組)という借り換えの戦略的流れができれば、リセットしながら何度も利用することが可能かと思います。

できる限り早い段階で、そこそこ負けない物件を(融資が出やすい三井住友トラストや公庫)で借りて、ホールドすることで、できるストーリーです。

これらはシンプルでありながら大事な4ヶ条です。

1、キャッシュフローを叩き出して現金を集める

2、負債である残債を減らして借入金額を下げる

3、ホールドすることにより融資期間を短くする

4、稼働実績をつくる

借り換えする先の(融資が厳しめの地銀、信金、信組)が受け取りやすい環境を自らつくっていくことが、繰り返し融資を受ける戦略でもありながら、事業性融資の扉を開きやすくします。

継続的不動産投資を目指すには!?

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1棟目、2棟目までは購入できたが、その後、なかなか融資を付けられず物件購入が止まってしまう大部分は自己資金を初期に多額に出して手許信金が不足していることや購入した物件からキャッシュフローが出ず再投資できる資金がないことが多いです。

キャッシュフローと現金。ブログを書き続け6年。毎度のことで面倒なブログですが、それでも言います!!この両輪が非常に大事です。だからBSと呼ばれるバランスシートやPLと呼ばれるプロフィットアンドロスステートメントそしてキャッシュフロー計算書などがあるのです。

細々したことにとられすぎて、このBSやPLなどの視点を見逃している方が結構多く、また積算ばかりにとらわれて、現金やキャッシュフローを見落としている方も多いです。

以前の僕と同じ境遇の普通のサラリーマンであれば、まずはキャッシュフロー重視でキャッシュを貯められる構造体をつくれるかが今後の伸びしろを左右する鍵となります。

現金があれば好条件で融資を引くことができたり、審査もスムーズになります。キャッシュフローだけでもダメです。普通のサラリーマンが融資を利用し生み出されたキャッシュフローというのは、借金の上に成り立っています。現金とキャッシュフローのバランスが僕は大切だと思っています。

それでも現金が少ない人が、今の状況から脱出するには、キャッシュフローが一番で、そのあとにそのキャッシュフローから生み出される現金をホールドすることです。キャッシュフローからキャッシュです。

僕の目指すべき国内外で投資している不動産投資家が言った言葉を今も大切に頭にいれています。

・キャッシュフローはキング

・目的は経済的自由で人生のフレキシビリティ

・労働は自己実現としてのオプション

事業性融資を引くことが継続融資の鍵でもあり、事業性融資にいくにはキャッシュフロー、現金をどうコントロールできているのかがポイントになり、この波を乗れれば融資枠はどんどん伸びていきます。そしてまた公庫や三井トラストを利用した先程のストーリーもまた融資戦略の一つです。

あとは自分の元の思いに戻り、なぜ不動産投資をはじめたのか?どんなライフスタイルを描いているのか?そのためにはいくら必要なのか?いつまでに実現したいのか?だとするとどのぐらいの現金とキャッシュフローがあればいいのか?それにはどのような物件を集めればいいのか?

人生にリミッドがあるので、サイを投げるのか、投げないのか!やるか、やらないのか?!せっかく存在を知った仕組みをどう生かすかは自分次第です@@、この仕組み、やるだけの価値はあるはずです。実務に基づくリテラシーを高めることが成功への近道かと僕は思っています。

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群馬県猿ヶ京温泉にある旅籠屋丸一に行ってみました

この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

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