サラリーマンを退職して一発目の収益不動産購入は横浜にある再生系高利回りRCでした。融資期間１５年で組み、現在６年４ヶ月経過、残り８年８ヶ月で完済します。金利は２、６５％スタート、今は金利１、１５％になっています。
この物件は意外にも稼働率が高く空室になってもすぐに入りますので、ホールドもありかと思っています。完済すると毎月キャッシュフローは７５万円を想定しています。なので、もう一度大規模修繕をかけて潰れるまで持っていてもいいかとも思っていますw
購入時の詳しい詳細はこちらをご覧ください。
この物件は築５０年くらいのRC構造（鉄筋コンクリート）。不動産投資家から築古RCで恐れられる配管の問題がついに発生しました・・・
この物件は縦３列に部屋がある構造です。その縦一列に問題が起きました。原因はいくつかあって、入居者の使用量増加、配管の劣化・詰り・配管鉄部のサビ毛羽立ち、再生時に構築したキッチン横にある室内洗濯機置場からの排水が負担となって逆流を起こしました。
配管は（４F→３F→１F） +（２F→１F）最後は１Fに流れます。ここに他の縦列の全ての配管が集合しています。ここにかなりの負荷がかかっていました。
２Fの配管は１Fに直接接続しているので３Fと４Fにはあまり関係ないのですが、全ての配管は最後に１Fで集まるので、そこの合流地点が一つの問題でした。
４Fと３Fのキッチンやバスタブ洗濯排水から短時間で多量に水を流すと１Fで耐えられなくなり、２Fの洗濯機置場の排水やキッチンから逆流する状況です。
逆流した水には鉄管内側から剥離したサビが多量に出ている状況です。
緊急対応で入れた業者は配管損傷する可能性高くトーラー作業、高圧洗浄作業の実施をためらい、使える限り強い薬剤を使用したが効果なしでした。。
一階は駐車場なので問題はなく、一番の被害は２Fの部屋でした。４Fと３F、個別に２Fからすべて１Fへ流れ、全てが合流した１Fの配管が詰まりと空気の逃げ場もなく、２Fに逆流したことで床や家具の一部が濡れてしまい、一時的に入居者が住めない状態になりました。
その結果、引越しをさせないと原状回復の施工や配管調査等ができないということになり、引っ越し費用や次の賃貸への契約金など合計１００万円くらいのロスを余儀なくされました。
また少なからず３Fや４Fにも逆流が発生してお風呂や洗濯機の使用を一時中止してもらうはめになり、この分の銭湯代やランドリー代をこちらで持つことにもなりました。
簡易的に高圧洗浄や諸々テストしたのですが、瞬間的に解決するものの時間経過するとすぐに水が漏れてしまうので、結果、排水管の組み直しの件で業者と現地打合せを実施しました。大まかな構想を話し合い配管構築を検証しました。
具体的な排水スピードが保てるかどうか等の試験的な想定計算もしていただいた結果「縦列の配管組み替え費用は約５０万円で可能」となりました。想像以上に安く収まりました。
工事概要
①１F駐車場に露出している生活排水管を２か所ですげ替えました。
②２Fのキッチン排水の為にコンクリスラブに新規の穴を開けて接続。２Fのキッチンから１Fへ流す配管が細かった４０mmから５０mmへ変更しました。
③すげ替えた管の各ルートに吸気弁を多めに取り付けました。
④既存管を切断した際（断水時間）に縦菅内部洗浄をしました。
⑤２F・３Fのキッチン排水に吸気弁を付けました。上記の工事を実施した後に排水テストをしました。４F・３Fの浴室に水を溜めて同時排水をしている状況で２Fキッチンからも最大吐水をしましたが逆流は有りませんでした。※少しだけ２F洗濯機排水がコポコポ音を出しました。
⑥１F駐車場の排水管（下水接続側の横菅）も高圧洗浄をして作業終了です。この１Fの菅が最後合流して詰まりがあったので逆流した原因の一つです。なので今後は洗浄できるような仕様に変更しました。この施工から１ヶ月が経過しますが、水漏れなどクレームは一切出ていないようなので一旦、これで縦列の配管組み替えは完了としました。
