購入してからここまで７年間、稼働率はすこぶる良好で現在も満室稼働で推移しています。家賃から返済、固定資産税、管理手数料、ライフラインなどを差し引いて月３０万円、年３６０万円。７割の掛け目入れても２５０万円くらい残ります。７年稼働していると１７５０万円くらい残りますね。単純に考えて、これが１０棟あると７年間で１、７５億円貯まるということです。しかも残債も減っていきますのでこれが不動産投資の凄いところです。
この物件はもともと公庫で融資期間２０年の金利２％前半で借りていたのを残期間１６年の時に信金に借り換えして１６年の金利１、３５％で借り換えして、残期間は残り１３年。特に問題もないのでホールドしていてもいいし、売ってもいいという段階で、現在は静観といった感じです。購入時の詳しい詳細はこちらをご覧ください。
現在でも残債は土地値以下ですが、このタイル貼りRCも気が付けば築５０年です。ローンが終わる頃には築６３年になっています。キャッシュフローと現金がさらに上がれば残期間を一気に短くしてもよし、そのまま大規模修繕入れながら築１００年まで持っていたらなんて妄想もあります。築１００年ってことは僕も５０年後なので９１歳になっています、、
去年の強烈な連続台風の嵐で外からの吹きつけについに耐えられなくなり、水が侵入してくるようになってしまいました。屋上はすでに防水工事を格安で済ませてあったので問題はなかったのですが、外壁やサッシのコーキングに対する対処がまだ施工させていませんでした。
管理会社からの報告でも建物の外壁や窓回りの目地やシールがダメで横風が強いと室内に入ってしまう原因です。※「普通の雨では入らない」と確認出来ました。
ただ、そろそろやらないといけない築年数なので、準備をしていきました。このタイルは個別性が強く、やり直すと大変な費用がかかります。見積りを取ると簡単に６００万円とか７００万円とかになります。しかも建物の外観が大きく変わってしまう施工になるところがほとんどでした。この物件は茶色のトーンでアンティーク調な感じが、おそらく入居付ポイントの一つだと思っているので、外観を全く変えず施工できる先と方法を管理会社と探しました。
その結果、現況のタイルや外観イメージを大きく変えないのは、クリアのバッファコートで覆い防水し、タイル以外は通常塗装で対応するということになりました。工事業者は止水施工レベルが高く、防水と塗装の経験値ある親方が必ず現場作業する点や保証が付く点で選びました。
気になるバッファコートとは防水・防錆性に優れたシリコーンコーティングです。
無機素材のため高耐候が特長。実際に施工されて４０年近く経った今でも劣化がほとんどなく、基材の長期的な保護が実証されている商品になります。
非常に優れていますがあまり拡販されておらず、知る人ぞ知る塗料。シリコン特有の付着性で幅広い基材に下塗りなしで施工が可能。さびた屋根でも表面に浮いたさびを落とすだけでケレンの必要もなく、一般的な重防食施工と比べて省施工になる。マイナス５０℃の状況でも伸び率３５０～４００％の伸縮性があり、過酷な環境で高い防水性を維持するほか、塗膜のある限り撥水効果が持続する。材料自体は少々高価格ですがランニングコストがよく防水・防錆の１０年保証で沿岸部の物件や鉄部にも使える。
工場や病院等の鉄板屋根 ・住宅等のスレート屋根 ・各鉄部の防錆として ・各種防水の保護として ・トタン・折板屋根の防水・防錆コーティング ・ベランダ防水、屋上防水改修工事などにも使用されています。今回の施工手順はこちらです。
この外壁塗装業者の評価ポイントは、塗料メーカーから直仕入れで安い。保証工事も可能、施工保険の加入も確認済み。他の業者に複数見積もりしましたが、ここが半値くらいで施工できたので結果良しでした。
