先日、引き篭もりした箱根にあるホテルラウンジの写真です。暖炉があるところは個人的にとても好きということに気付いたので、自宅にもダミーの暖炉を取り入れていますw
さて、お題目のS銀行に法人融資枠すなわち法人プロパー融資の打診をしました。この条件は決算書などの内容によっても良くも悪くも変わってきます。この内容、通常の金利３％系の方からすると一見良く見える条件ですが、そこには＜固定金利と優遇金利＞の大きな罠が潜んでいました・・・今回の融資条件の参考例。
０、諸経費も含めてオフィシャルでオーバーローン
１、神奈川県の相模大野（東京の町田）から１時間県内
２、金利１.３%（優遇金利）
※特別優遇金利の手数料あり
３、融資期間３０年
４、固定金利期間２０年
※固定期間内の繰り上げ返済・売却時は違約金あり
５、優遇金利適用の為、
実行時に手数料の支払いが必要になります。（融資額×1.994%）
＞これって１億円の２％イメージだと２００万円くらい。
ノンバンクの三井住友トラストのローン手数料よりキツイです＠＠；
６、違約金について
繰り上げ返済時・売却時の残存金額×（実行金利―円金利スワップ市場の実態金利）
×残存固定金利期間÷365日＝違約金
融資額10,800万円、融資期間30年（固定20年）金利1.3%、10年で売却の場合の違約金
残存金額76,283,980円×（1.3%－0.263%※現在のスワップレート一番高いもので計算）
×3,650日÷365日＝7,910,648円
これ金利と期間だけからするとキャッシュフローが出る条件ではありますが、違約金や特別金利手数料が、かなりエグイことになっていますね（苦笑）１０年後でも借入金１億円強に対しては７９１万円の違約金とは半端ない＠＠、
スタートの優遇金利手数料と合算すると金融機関に１０００万円近いお金を支払わなければなりません。
キャッシュフローと出口で勝てるのか？！最悪、ホールドしてみて稼働状況が悪く余裕ない場合、短期で売却することになれば、違約金の額はとんでもない数字になってしまい、負債を抱えることになりかねないです。負ける可能性を秘めている不動産投資はわざわざ、やりたくないですね。これは大変勉強になりました。
