【実例】三井ホーム施工2棟アパート東京都町田市24 世帯| 毎月100万円キャッシュフロー倶楽部


今回、購入した物件は東京都町田市、ここは40万人規模の市町村、物件価格は2億円強、利回り12、85%くらい、土地値系、ファミリータイプ24世帯、駐車場24台で三井ホームが施工した可愛らしいアパート。入居状況は良好。

キャッシュフロー倶楽部の定義で毎月120万円CF。これで毎月合計600万円キャッシュフロー。10 分の1でも毎月60万円だから程良く生活はできるし、今やりたいと思っていることは、このステージでも十分できる。

決済は本年4月、築25年の木造、いわゆる耐用年数がない物件。今の融資の方向性だとかなり嫌がられるスペック。僕は基本ホールド派なのでキャッシュフローと評価維持がしやすい土地値と賃貸需要の見極めができれば買っていく。もちろん物件をミックスするのが方針なので、来月には23区内に億越え新築が完成予定。区分も買うし、戸建ても買うし、新築木造やRCもやる。

家賃226万円
返済97、4万円
固定資産税8万円
管理手数料12万円
清掃代2万円
ライフライン1万円
J-COM1万円
雑草等選定2万円
満室時のキャッシュフロー102万円

融資は地方銀行から金利1、6%の20年で借りています。当たり前ですが20年後には借入金はないです。これが不動産投資の凄いこと。土地2億円が20年後には自分の物になる。

それに、人からもらう家賃から、銀行に借りたお金を返して、経費と税金引いて、おまけにキャッシュフローまでもついてきてしまう!やらない理由がよく分からない。

2億円で年間1000万円プラスなら10年間で1億円増える

2億円で残債が10年後には1億円になっていると1億円増える

単純計算10 年間でキャッシュフロー1億円+売却益1億円で合計2億円

10 年間でCFと売却益をサンドイッチすることでお金を増やす。もし、この結果が半分でも10年後には1億円です。10 年間、年1000万円のサラリーマンが一人増えた感じです。手間も最小限に抑えて棟数を増やすことが不動産投資はできるのでこれには再現性があります。

もし増やすことができて、この仕組みを10 棟完成させると毎年1億円が入ってくる計算です。10 年間で10 億円です。

10 億円あると毎年1000万円使っても100年生きれる。毎年2000万円使っても50年は生きられる。ここまで現金があれば果たして不動産投資はするのだろうか!?

低属性からスタートしたので融資戦略的な不動産投資は欠かせない。今回、地銀と取引するため、また定期性を高めるため、毎月50万円の定期預金(3本に分けて)を開始した。5年後の45歳で3000万円貯まる計算だ。

これを60歳まで続けることができると1億2000万円貯まる。しかし、60歳で先が心配でお金を貯め込み、70、80歳になって自分の周囲でも友達もどんどん死んでいく、自分も長くないと悟り、それからスポーツや海外旅行に行こうとしても、その時はすでに異国を楽しむ能力や体力はなくなっているし外国の料理も口に合わなくなっている。先延ばしするのはよくないよ。

売主はロータリークラブの会長でした。地元の障害者支援とか諸々イベントなどやるみたい、僕は英語圏のクラブに興味があるので、先日アメリカンクラブのプレインタビューを受けてきてOKが出たので、来月リアルインタビューしてきます。なので、ここ半年くらい英語もちょっと頑張って勉強しましたw

この売主さんが管理依頼していたのが、僕に話を持って来てくれた不動産会社だったので、高いですが、管理委託を5%税別で締結しました。いつもは管理手数料は1、5ー3%税込ですが、これはスルガ銀行じゃないけど、お付き合いポイントということで進めつつ、ここからはきっと今後も物件紹介優先してもらえると思うので、物件がガツンと増えた段階で1、5ー3%税込とかに交渉しようと思います。ここも金利と一緒かな。

あと、自分が使うお金より、遥かにキャッシュフローの仕組みが増え、プラスがマイナスを圧倒的に凌駕した時、お金に対しての余裕がうまれる。これはシンプルな構図だ。でも、それによって、とれる選択肢は無数に広がり、選択に対しての自由も実感できる。いいことだ。あとは僕そして君が何をやりたいかじゃないかな?!

この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

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