【実例】新築木造1棟アパート東京都練馬区15世帯| 毎月100万円キャッシュフロー倶楽部


新築木造アパートは今回はじめて取り組みました。物件は1億中盤、利回り8、7%前後、金利1、6%(完成後満室にしてから金利1%前後に交渉予定)、融資期間25年(残り24年)、積算評価は80%、実勢評価はイコール、木造3階建て、15世帯、準防火地域、建蔽率60%、容積率200%で公道接道6mに18m以上付いている。

エリアは東京都練馬区、東京メトロ有楽町線と副都心線氷川台駅と東武東上線上板橋駅が最寄りになります。主要ターミナル駅は池袋駅となり電車で7分圏内。

また練馬区は人口が緩やかに上がっていき、平成39年が天井でそこから減少、平成59年の時点で現在と同じ規模の人口になる。この時点ではローンは既に完済となる。

2019年の東京都練馬区における土地価格相場(平均取引価格)は坪単価140万円。土地相場は1年前に比べて10 万円増(+7.7 %)と堅調に推移。実勢価格は坪当たり140万円程度とすると土地面積65坪だから140万円×65坪=9100万円となります。土地は戸建てがある状態で購入したので解体、撤去しました。後に地盤に杭を打って建築開始。

並行して土地に対してのボリュームプランを入れていきます。建物スペックは約280平米の準防火の木造建築で、1K20平米10 世帯で家賃7万円前後想定のバストイレ別、また1K16平米5世帯で家賃6万円前後想定で3F部分にプランを入れて、ここは@ウォシュレット付きの3点ユニットにしました。

どうして1Fが100平米、2Fが100平米あるのに、3Fだけが80平米になったかというと最初に依頼した設計士が斜線制限をミスった為、、、そして新たな設計士に依頼したところ3階部分が80平米程度となることがわかりました。これにより利回りが下がりました。

これにより利回りが8%くらいまで下がったので一旦見送りましたが、これにより信用金庫の理事長承認までとっていた支店長も担当者も困ってしまいました。そこで大幅な指値をしました。そして3F部分が100平米から80平米まで面積が減ったことで20平米5世帯がつくれず、また20平米4世帯だと数字が合わないので、16平米5世帯でトライしました。家賃想定も20平米が7万円前後のところ16平米で6万円前後なら借りるターゲットもいると判断しました。

そして、ちょうど韓国ソウルのホテルにいた時に連絡が入って目標の8%後半になるように価格を下げることができるとのこと、また提案した3点ユニット16平米プランでボリュームが入り、最後は目標の数字になったので前へ進めることになりました。

新築をやっていると良く話に出てくる劣化対策等級。劣化等級があると一定の金融機関では融資期間を30年や35年に伸ばすことができます。わかりやすいのがこちら。採用されるのは等級3もしくは2になります。

3F部分が4F並みに高さがあります。なので3Fからの眺望は良好です。ただ窓ガラスは腰高以上になるのでガラスは曇りガラスになっています。なぜなら・・・

室外機と緊急避難用のボックスがあるため

これがクリアガラスだと室外機と緊急避難用のボックスが思いっきり見えてしまうから見栄えが悪い。

設備には宅配ボックス、無料インターネット、浴室乾燥機などを付けて、オートロックは今回は不要と判断しました。

室内物干しワイヤーは森田アルミ工業のPid 4Mを仕様。

周辺にはホワイト、ブラウン系の建物が多かったので、このアパートも外壁はホワイト系、フェンスはブラウン系で統一感を出しました。

国交省は水害リスク情報の重説を最近から義務づけていますが、この物件は水害から外れていて、地盤も強いエリアなので問題はなさそうです。

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給湯器、エアコン、モニターインターフォン、ウォシュレットなどはプロパンガス会社から貸与。

最終チェックでは、スポンジに水を付けて簡易的な汚れは落としていき、消えない汚れやキズなどがあれば、引き渡しまでに補修してもらいます。

募集から2週間で5部屋申込、引き渡しから10日で6部屋申込、合計11部屋、15世帯あるので残り4世帯。1F部分が2Fくらいの高さにくるので1Fでも関係なく入っていきます。3F3点ユニットが賃料1万円安いですがバストイレ別より弱めです。残りは1Fの入り口側の1部屋と3F3点ユニットが3部屋です。

売却について近隣の事例では築30年でも利回り8%台で売られています。築24年の段階でローンは完済します。相場が変動せず、同じ8%後半で売れるなら1億中盤の売却益と24年分のキャッシュフローが手に入ります。

新築から築5年以内で売却すれば利回り7%で購入する層がいます。さらには銀行・信託系不動産会社で自分よりスペックが悪い物件が何件か利回り6%以下で売りに出ていたのはビックリしました。。

また良い土地があれば、中古の買いと並行して新築を建築していくと思いますが、新築は建築投資、中古はM&A投資、正直拡大スピードだけ考えれば中古の方が圧倒的に早いです。

しかし資金に相当の余裕があったり、属性が相当高い場合は新築RC・鉄骨造・木造をスタートから進めるのはありだとは思います。最近は東京23区デベロッパー型キャピタル思想がますます増えてきていますね。

僕の不動産投資の原点は「お金と時間を得て好きなことを選択できる自分になること」なので、キャッシュフローをベースにしたMIXした不動産投資が相変わらず好みです。

この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

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