【実例】木造一棟アパート神奈川県中郡9世帯利回り12、4% | 毎月100万円キャッシュフロー倶楽部

はじめての平成築木造アパートを購入する!

unspecified-2

今までは、小遣い程度の手取りしかない中古のワンルームやボロボロの高利回り築古アパート、再生RC物件から一転して、超が付く程ノーマルな平成築の木造アパートを購入しました。僕がこの物件を買った理由。それはいくつかの特徴が揃っていたからです。

物件のスペックは神奈川県中郡、駅から徒歩15分、利回り12、4%、固定資産税評価額同額、路線価ベースで土地値、長方形の土地、専用庭がある、ファミリータイプなのに何故か?!天窓とロフトがあり、平成築の木造アパートで3LDK×2戸・2LDK×7戸・駐車場4戸、エクステリアが綺麗(自転車置場、ゴミ置場、エントランス)、プロパンガス、5年前に外壁塗装、修繕、空室3部屋リフォーム後の引き渡しという特徴がありました。

現地を見に行って、今までの物件とは一変した綺麗系の収益物件。とても魅力を感じ、現地で即決してしまいました。

物件購入は販売図面で9割決めています。

unspecified-3

基本的には販売図面をもらった段階で90%以上は購入することを自分の中で確定しているので、残りの10%は現地確認や融資条件を調整するだけです。

なぜ90%以上、現地に行かず販売図面で確定できるのかというのは、買う前から既に買う物件のイメージ、そしてその準備ができているからです。

イメージとは「どこで融資を引いて、どういう物件を買うのか、今後どうしていくのか」でほぼ決まってきます。

そこを主軸として物件を探すので、販売図面が来た瞬間にコレだ!となります。それでも、そこに向けた準備がなければ、もしかしたら買う事はできないかもしれません。

今回は自己資金20%入れての購入でしたので、その準備をするため、現金をためておきました。その現金の準備ができていたからこそ、その物件を選ぶことが可能となったのです。

それでも人生と同じように物件も完全にイメージと一致しない場合があります。僕が購入した5棟目のローマから買付けをいれた物件(再生RC)などは、イメージとは全く異なる物件として、目の前に現れました。

イメージと違う物件が目の前に現れても、コレは絶対良い!!と思うならそのときは、その物件に合う金融機関に打診したり、必死で対応するしかないのです。今回のアパートは、ほぼイメージに近い物件を購入することができました。

unspecified-5

この物件のカテゴリーを決めるのであればキャッシュフロー重視というより<土地値系の木造アパート>です。

不動産投資には他にも色々な形があると思いますが、まずはキャッシュフローを重視していきたいのはまだ変わりません。

ただ、全てはバランスなので、僕は一棟アパートや一棟マンション(再生、土地値、高利回り、好立地、転売、新築)、区分、戸建、Airbnbなどをミックスした形を取り、将来的には「手間をかからないパズルをつくっていこうと考えています」

ただ今はまだ37歳という若さがあるので、再生物件や転売物件など手間かかるものを入れていこうと思っています。

そうはいっても結構仕組み化しているので、皆さんが想像しているよりやることはないんです@@、

ノンバンクやカードローンを使っていても!地方銀行からの融資が受けられた!

unspecified-10

個人で三井住友トラスト&ファイナンス、三井住友トラスト&ファイナンス、セゾンファンデックス、三井住友トラスト&ファイナンス、その後、法人化して日本政策金融公庫、神奈川県内の某信用金庫。

この状態から三井住友カードローンと住信SBIネットローンのカード系ローン2社を引きずったまま、地方銀行の最大手の横浜銀行から融資の本承認を引き出すことに成功しました。※カードローンを推奨はしていません。僕の場合は自己資金が少なかったので仕方なく利用しました。これは使い方次第です。

横浜銀行からの借入スペックは、法人融資、変動金利2、5%、融資期間15年、元金均等、自己資金20%、ローン比の利回り14、5%(家賃/借入額=ローン比の利回り)

この物件は15年の元金均等という今までより重い返済になったので、エクイティである自己資金を20%投下して、安全率を上げ、ローン比での利回りを14、5%まで引き上げることにしました。

築古物件が多いので、今回は資産性と平成築アパートをかますことで、バランスを取った展開となりました。これで毎月の倶楽部定義のキャッシュフローは毎月162万円到達!この物件を機に、この年、カードローン2社の残債を完済させました。

土地値を生かすため融資期間15年と元金均等で残債をガンガン減らしていく!

unspecified-4

この物件は15年の元金均等ですが、融資期間はできればスタート時期はキャッシュフローを出すため、最低20年以上、できれば25年あたりを目標に融資を受けていきたいです。

そうなるとスタート時期は、融資期間が伸ばせるノンバンクや公庫、スルガ、オリックス、SBJ、静岡銀行などが普通のサラリーマンの方はやり易いですね。もちろん事業制融資で受けられれば、OKです。

僕もスタート時期はキャッシュフローを出すため超長期融資でしたが、キャッシュフローや現金ができるようになったら徐々融資期間を短くして元金をガンガン減らす物件も混ぜるようにしています。

ワンルーム:30年
1棟目:25年
2棟目:25年
3棟目:20年
4棟目:20年
5棟目:15年
6棟目:15年(この記事の物件)

 

unspecified-6

それでは何故15年で元金均等にしたのか!?それは・・・

仮に売価6000万円、土地値6000万円の物件に2割の1000万円を自己資金として入れて、借入額を5000万円、2、5%、15年の元金均等に設定した場合。建物は償却していきますが、基本、土地は経済状態に大きく左右されない限り一定です。

5000万円の残債を5年間ホールドすると3,333万円、10年間ホールドすると1,666万円、15年ホールドすると借入金の残債はゼロになります。入居者の家賃で借入金が返済できるのは凄い仕組みです。また、残債が減るのと別に、キャッシュフローがたまっていけば儲け物です。さらに価格が上昇したり、金利が下がれば、さらに面白いですね^^

35歳の時にこのような物件を持つと15年後の50歳の時には無借金物件を保有することができます。また土地評価があれば築古物件でも売却時に売却益を取りやすくなります。また保有していることでバランスシートも良くなります。大きく土地が目減りしないようなエリアでこういった角度の不動産投資の仕組みを1つ、2つ持つと年金代わりになります。

>>次のページは
ネパールとエベレストに賃貸管理の師匠Y氏と旅したカオスな日々

この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

lpmmbnr_02

bnr_link

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です