【実例】鉄骨造マンション東京都中野区8世帯利回り18% | 毎月100万円キャッシュフロー倶楽部

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再生物件を海外から買付した2本目の成功事例!

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2014年9月16日から24日の間、僕はインドネシアのバリ島にいました。ある日の夕方、僕がサーフィン@クタビーチから戻ってパソコンを開くと1通のメールを受信しました。

そこには以前取引があった不動産会社の専務からの未公開物件情報でした。内容を見てみると僕が好きな再生系の物件の予感。

資料を読み進めると、利回りが10%強だということが分かりました。再生物件で利回り10%・・・

そのあとエリアを見て、、、なるほど@@、このエリアなら、この利回りが一般的に妥当な線だろう。そう思い、物件情報をくれた専務にメールをしました。

「これは価格が××万円で利回りが10%強なんですが、場所的に面白いので、どういう案件なのでしょうか?安くなるなら検討したいです」

その日のうちに返信があり、「社長、この物件は相続で売主さんと今調整中になりまして、社長にしかお伝えしていない案件ですので、焦らなくも大丈夫ですよ。価格の目安は××万円を予定しています」とメールが入ってきました。

その価格を聞いて僕はアドレナリンがでました!!なぜなら、このエリアとは東京都中野区内にある4つの駅から徒歩圏内。ボロの築古で構造は鉄系一棟マンション。間取りは2K3世帯、1K4世帯、倉庫1戸の合計8戸。

収益力は僕の腕次第で、利回り16〜20%を目標とできる再生物件で、自分のイメージでは利回り18%程度を想定としました。

※結果この物件は再生して2016年7月現在、利回り18%で想定通り満室稼働中です。

海外にいるときに買付する手順

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しかし、このタイミングで僕はまだ海外(バリ島)にいました。すぐには動けないので、以前ローマから買付をいれた収益物件購入体験記6(RCマンション@神奈川県横浜市南区)の要領で海外から買付をいれました。

・不動産会社の担当者から物件情報をメール受信

・ざっくりした収支資金計画をたてる
・融資の目星をいくつか付ける
・周辺の賃貸需要を確認する

・スカイプ電話にて物件詳細を確認しグリップもしくは買付けを入れる
・スカイプ電話にて金融機関に概要書をもとに打診する
・スカイプ電話にて代理内見できる人を探すもしくは帰国日に現地確認

・融資に必要な詳しい資料を集める
・融資に必要な自分概要書を用意しておく

・現地確認する
・外観、内装など必要リフォーム費用を概算にて算出

・いくつかの金融機関から事前承認を取得する

・売買契約締結

・金銭消費貸借契約締結

・融資実行引渡

・管理委託、リフォーム、募集開始

・満室経営

※順番は前後するときがあります
※できることがあれば全て同時並行で進めます

スカイプやネットファックスをフル活用する!

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スカイプ(skype)

ここでキモとなるのが、電話です。物件が出てくると不動産屋、銀行、リフォーム屋、プロパンガス会社、保険屋、知人に電話をかけるので、国際電話だと通話料金がとても気になります。しかし今の時代、とても便利で「Skypeクレジットでプリペイド」というものが存在しています。

このスカイプ電話は、クレジットカードにて料金を追加して、必要なときに必要なだけ使えます。世界中の携帯電話と固定電話に通話が可能。今回はインドネシアからの通話でしたので料金は以下の通りでした。

★プリペイド料金(インドネシアー日本)
※通話:1分あたり

インドネシア – 一般電話
4.42円

インドネシア – 携帯電話
6.39円

一般電話なら10分会話をしても約45円、携帯でも約64円。今や日本にいても海外にいても世界のどこにいてもライフワークは実現する。これがインターネットの力です。

NETFAX(ネットファックス)比較.net

また、金融機関の多くがメールでのやり取りができない場合が多いです。その結果、FAXで送ることになりますので、物件概要書、個人情報などの資料を金融機関に対して僕はインターネットFAXを利用しています。

帰国と同時に物件内見!リフォーム打ち合わせ!融資資料送付!

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不動産会社の専務から物件の詳細資料メールで受信後すぐに確認、ざっくりした収支資金計画を立て、融資の目星をいくつか付けて融資打診、周辺の賃貸需要を確認を速やかに行い、スカイプ電話とネットファックスで関係者に連絡しました。今回は、帰国日が近かったので現地確認日を帰国日に設定しました。

帰国後、成田国際空港から直接現地確認を行い、ボロボロになっていた物件のリフォーム概算を出し、数日で融資仮承認を取りました。相続案件の為、売買契約や価格は売主さん待ちとなり、やることはやったので、不動産特有の「縁(えん)」に任せました。

ボロボロ収益物件の売買契約!本審査!金消契約と決済!

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そこから約1ヶ月経過した10月末フランスのパリにいるとき、売主さんが売却することを正式に決めたと連絡が入り、僕が提示した買付価格から幾分価格を上げて交渉が入りました。

買付価格と売主さんの希望価格のちょうど中間にあたる価格を再提示させてもらい、無事折り合うことができ、バリで買付けした物件をパリにいる間に遠隔でまとめることができました。

そして11月20日(木)11時に無事、カフェにて売買契約を締結。最後の砦は、融資の本審査承認。これが通過してはじめて所有者への道とつながります。

2日間で市役所、法務局、税務署、管理会社、税理士事務所などから大量の資料を集めて、本審査の準備に取りかかりました。用意した書類がこちら。

[法人]
・印鑑証明書
・履歴事項証明書
・決算書
・納税証明書その1、その2、その3
・借入あれば返済予定表
・借入返済口座の通帳
・自己資金確認できるもの

[ご本人]
・印鑑証明書
・住民票
・確定申告書
・納税証明書その1、その2、その3の2
・借入あれば返済予定表
・返済口座の通帳
・自己資金確認できるもの

[所有不動産]
・賃貸収入わかるもの
・全物件の賃貸借契約書
・謄本

[購入物件]
・売買契約書
・重要事項説明書
・公図・建物平面図・地積測量図
・建築確認概要書
・賃貸借契約書
・間取り図面
・修繕履歴わかるもの。
・固定資産税評価証明書

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この大量の書類を持って11月21日(金)11時、金融機関に本審査申込に行ったのであります@@。結果が出るまでに2週間程度。やれることはやったので、待ちたいと思います。この物件が購入できると初の東京23区進出となります。

それから11営業日が経過。そろそろかと思い、今度はハワイからスカイプで金融機関に連絡をいれたところ。。

「融資本承認とれています!」との回答が豪腕融資担当者から。僕が気になったのは融資額と融資期間。こちらも確認してもらうと無事に希望額と希望融資期間で通過しているとのことでした。

この物件・・・海外にいるときに良く動きました@@、

インドネシアのバリ:買付通過

フランスのパリ:価格交渉成立

アメリカのハワイ:融資本承認決定

全て「ハ」からはじまります。実は偶然にもこの物件を仲介してくれている担当者も「ハ」からはじまる。ここまで来ると【縁】を感じてしまいます。

この物件、未登記部分があったり、売主さん親族が入居しているのを退去してもらったり、測量があったりとバタバタして、ようやく1月26日(月)に金消契約を済ませて、2015年1月30日(金)に引渡しとなりました。

パートナーと一緒に再生して満室化!その後のイメージ!

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このようなボロ再生物件にはいくつか問題は付き物で。。(だから安いし、歪みを改善できるほど儲かる@@、)、

僕も昔に比べて知識、ノウハウ、経験値が上がったようで、見るべき点、確認する点、やるべきことが、今ではかなりはっきりと見えている。

それに問題があったとしても信頼おける「不動産会社の担当者」「30年の建築経験!再生修繕屋Y社長」「保険代理店のN氏」「管理会社S氏」他まだ登場していない強力なパートナーがいるおかげで自信を持って案件を進めることができる。不動産投資は金額や物事が大きい点から各分野で「信頼における人」と付き合うべき。

激安リフォーム術!再生後の写真をポイントアップ!@@、

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バランス釜から追い焚き付の浴室とトイレ交換。都市ガスでもプロパンガス切り替えで無償で貸与。

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キッチンは安い新品キッチンに交換、フローリングは全張替えで部屋全体をできる限りホワイト系にしました。茶系より明るく、そして広く見えるので入った瞬間の印象は良いです。ホワイト系は黒系のゴミや汚れが目立ちますが、茶系は茶系で白系のゴミや汚れが目立ちます。であれば日本のように狭い間取りで若干暗く湿気が多い国では、広くそして清潔感ある印象からホワイト系が馴染むと思っています。

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カーテンレールを付けて1000円の防水カーテンで目隠し。激安バストイレ別術?!(笑)

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ボロい物件でもリフォームして採算合えば買いです。一度、再生してしまえば、あとが楽!今のリフォーム技術はお金さえ出せば何でもできます。もちろん収支を最大化するため激安で再生しますので、費用対効果が一番高い方法でつくり、高いリフォームで高い家賃で貸すのは苦しくなるので、安く仕上げて、安く貸すことを心がけています。

いずれはお洒落なリフォームもしてみたいものですが、この物件は立地が立地だけに客付も楽勝なのでローンを早めに完済させて、2棟とも壊して、老後は新築でも建てようかと目論み中です。まだまだキャッシュフローを叩きだせるので当面は運営していきます。

>>次のページは
音楽の都オーストラリアのビエナをカッコよく巡る旅

この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

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