【実例】ワンルームマンション神奈川県大和市利回り１５、８% | 毎月１００万円キャッシュフロー倶楽部

２５歳の時に不動産投資をやる！と決めてから６年の歳月を費やしてしまいました。。収益不動産を購入するには、当たり前ですが不動産会社の担当者が鍵を握っています。

しかし意外にも不動産会社に行きづらいという理由からネット検索やセミナー、本ばかりでなかなか前進しない方もいるのではないでしょうか。

もし本気で結果を出したいのであれば、一番は”できる不動産会社の担当者”に出会うことです。

そして、僕がはじめて購入できた収益不動産は神奈川県大和市にあるワンルームマンションでした。超低属性から、なんとか属性をあげることに成功！？年収４００万円台、自己資金２００万円となりました。

そうはいっても、世間様から見ればまだまだ低属性だった僕が一棟物を購入するのは無理だよ。というほとんどの不動産会社の見解によって、知識がまだ浅かった僕はワンルームマンションからスタートしたのでした。

しかし、スタートからでも一棟物にいける戦略があることを後に知ることになのです。。

一番最初に僕が検討したワンルームマンションとは？

僕がゼロから不動産投資の戦略を組み立てるのに長い期間にわたって悩み、考えていたのですが、その領域を超え、本格的に行動をスタートして間もなく、はじめて不動産会社の担当者から紹介されたのがJR上野駅徒歩１０分にある３０㎡超の築古ワンルームマンションでした。売価は１，０００万円。家賃９２，０００円。

さらに抱き合わせでJR田端駅徒歩５分の３０㎡超の築古ワンルームマンション。こちらも売価は同額で１，０００万円。家賃８５，０００円。

これは複数の区分所有マンションを一気に買う、通称「バルク買い」という手法だというのをはじめてお付き合いした不動産会社の担当が教えてくれました。

両方とも立地は良かったのですが、残念ながら売主さんが全く売価を下げてくれず見送ることになりました。この物件、指値を入れての売価だと上手くいけば家賃からローン、管理費や修繕積立金、管理手数料、固定資産税などを差し引いても毎月７０，０００円のキャッシュフローを生み出してくれます。

この時、２つの部屋に人が入りさえすれば毎月７万円入ってくるんだと心弾んだのを覚えています。

ワンルームマンションでもアーリーリタイアできる？

当時、僕の毎月の手取りは２１万円。７万円といえば１／３に値します。この時、この事実に衝撃を受けていました。６年間かなりの時間を悩み学んだことはやはり間違えではなかった。不動産投資が成功すればアーリーリタイアも実現できるのだと。

俄然やる気になった僕はすぐに次へと進みました。１週間後、紹介されたのはJR大森駅徒歩７分の２０㎡ワンルームマンションでした。この物件、洗濯機置場がなく入居者が洗濯するには１階の有料コインランドリーを利用することになるので正直不便さは感じました。

そして売価７５０万円、家賃６８，０００円のこの物件は指値で売価７００万円になるということで前向きに進めたのですが、今度は銀行の評価が悪く、融資が伸びず購入には至りませんでした。毎月キャッシュフローは？というと毎月１万円プラスになる程度でした。

ワンルームマンションなどの区分所有物件に対して融資を受けて購入する場合、敷地権という点から中々評価が出ない場合が多々あります。しかし属性が高い方などであれば物件の力にプラスアルファして属性の力で融資が引っ張ることが可能です。

当時の僕のように年収が低い場合、ワンルームマンションに融資を付けて複数購入してしまうと、後々ネガティブな評価をする金融機関もありました。なので戦略のないワンルームマンション購入は少し考えた方がいいかと思います。

また融資を受けてワンルームマンションを３つ購入するとかなり所得が高い人以外はしばらく次に進めなくなりやすいというのは、この１０数年の不動産投資経営の中で何度か耳にしたことがあります。

３度目の正直でついにワンルームマンションを！

※この写真は実際に所有しているワンルームマンションの玄関部分です。

３度目の正直で紹介されたワンルームマンションが、価格はこれまでで一番低く、神奈川県大和市にあるワンルームマンションでした。この時すでに買いたい！という欲求が燃え上がっていました。<通称：買いたい病（笑）>

たった１万円か２万円の毎月キャッシュフローのために熱心にROI、CCR、NOIなどいろいろな指標を使って試算していました。

この時、まだ僕は自分の目標に対してワンルームマンション投資が最適ではないということに気付いていませんでした。

さらには冒頭に述べたように、多数の不動産会社からあなたの属性では一棟物の融資なんて無理だよ。という回答が多かったこともあって、ワンルームマンションへ走らざるを得なかったのです。

そして、はじめて購入した収益物件が小田急線・相鉄線２路線利用できる大和駅にある２３㎡１Kタイプのワンルームマンションでした。

決め手になったのは横浜駅まで電車で１本３０分圏内、急行が停る、ファミリー混在物件で管理状態が良い、オートロック、南向き、最上階、外国人が多いエリアで、さらに強い客付業者を知っていたからです。ただ、１点気になっていたのが壊れると結構いい値段がする電気温水器です。あとでこの感が的中するとは・・・

一番の決め手は管理規約・使用細則上ペットが飼えること。需要が悪化してもペット可にすることで差別化が図れると思ったからです。

またこの相鉄線は神奈川県の横浜駅～海老名駅間を結び、数年後には賃貸需要最強エリアのひとつ東急東横線とJRの２路線と直結。都内までのアクセスが良くなりますので、個人的にはとても期待をしています。

この数年近く運営してきましたが、退去しても１ヶ月以上は空かない客付けに困らない物件です。しかし毎月キャッシュフローは現在、ローンや管理費・修繕積立金、固定資産税などすべて差し引いて毎月１８，０００円程度です。

ワンルームマンションで人生を大きく変えられる？！

ワンルームマンションのキャッシュフローはインパクトが非常に弱く、潤沢な資金がない限り、短期間で人生を変えることは困難です。

不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則—資産ゼロでも毎月100万円を稼ぐ仕組み の中でも書いたのですが、５００万円のワンルームマンションと１５００万円のワンルームマンション、スペック、場所、築年数などに違いがありますが、残るキャッシュフローは同じ融資であれば、ほとんど変わらないのです。

５００万円より１５００万円ワンルームマンションの家賃が上がっても、その分、借入額は増えるわけで、結果残る毎月のキャッシュフローはどちらも１万円程度。となるケースがほとんどです。１５００万円の借金で毎月１万円。これで一体人生の何が変わるのでしょうか。

もちろん仕入値が圧倒的に安く購入できる場合や時間かかっても立地重視の安定賃貸経営路線ならワンルームマンションでも良いかもしれませんが、この倶楽部の方針と照らし合わせると初期段階こそ、お勧めできません。

アーリーリタイアするには、やはり一棟物の収益不動産が必要です。それを身をもって知ったのでした。