【実例】大規模修繕済RC2棟マンション茨城県取手市30世帯| 毎月100万円キャッシュフロー倶楽部


もうすぐ僕の不動産投資も10年になります。ブログに書いていない案件も含めても買いは30件くらい取引してきました。ペース的に年3棟といった具合です。

これによって自分のライフスタイルプライオリティを達成することができるかどうかが、不動産投資の目的には重要だと考えています。僕も気づけば41歳です。平均寿命を考えると折り返し地点です。それに生きる後半の60歳や70歳になってくるとやりたくてもできないことって沢山あるはずで、そもそもその時に今やりたいことがやりたいとは限らないですし、だからできる時にやれる選択肢を取れる状態にいるのがベストだと思うんです。そう、若さはそれだけ貴重ということです。

だから他人に惑わされてはダメです。不動産投資をやっているとソーシャルメディアの普及によって、よく他人と競い合うのに燃えている人がいますが、これは関係ありませんし、上を見たらキリがないです、額で勝負したいなら森ビルと競ってみればわかることです笑

さて2019年一棟目の物件は4000万円弱の大規模修繕を施行して、不動産会社自体が持ちこたえられず、倒産した任意売却で買い取った物件です。土地と建物の合計積算は融資額以上出ている地方では基本マストな形態です。

昨今の耐用年数の縛りから、この物件の残存は14年3ヶ月しかないので、残存と同じ融資期間内という条件で、初取引の地銀で融資を組みました。金利は変動1、6%、順当にいくと倶楽部定義だと毎月キャッシュフロー55万円アップです。

7年後には残債は半分というのが良いですね。人のお金から家賃が入って、人のお金で返済をして諸々引いて残るのがキャッシュフロー。フローが取れなくても14年3ヶ月後には残債がなくなる。そこが時間軸を使った不動産投資の醍醐味でもあります。

最寄駅から徒歩3分で1DKと2DKの混合物件、合計30世帯。空きが22世帯くらいありました。井戸水なので入居者の水道料がかからないので一律で水道料を徴収しています。また追加で有料バイクスペースなどを外注で設置しました。

プロパンガス会社に依頼して給湯器とエアコン(フルメンテナンス)、TVモニターホンと混合栓の新設、既存入居者に料金の配慮と新品のガスコンロのプレゼントなどを導入。

LEDをリースしました。5年間のレンタル契約となり、レンタル期間完了後はオーナー所有となります。日照センサーでONOFFを行うタイプの建物のため、12時間点灯での数値を計算してもらい既存よりコストカットできました。またレンタル期間中の蛍光灯などの故障は、レンタル業者が対応致しますので、交換などのコストも併せて省く事が可能です。本物件の場合はコストのメリットももちろんですが、虫よけ強化、美観維持の目的が大きいです。

さらに、この物件の一番の問題は客付です。利回りは高利回り系なのでサブリースしてもまわります。現在は通称:住み込みマンが住み込みをしてくれています。満室になるまで帰れないらしい?!

この物件から近いところにイオンが先頭を切って2025年とりでTWIN-TOWN PROJECTと題して取手市桑原地区に大規模商業施設オープン予定です。

道の駅のような機能を持った施設、温浴施設、専門店が連なる商業施設が、多目的な広域集客型ショッピングモールや、子供向け職業体験施設を整備する考えだそうです。

North-TownとSouth-Townをつなぐ立体横断施設を国道6号に架設し、敷地の中心を貫く形の歩行者専用のプロムナード(フランス語で散歩道・遊歩道の意味)”さくら街道”も整備する計画もあるそうです。

さらに地元アーティストや東京藝術大学と協力して、オブジェや壁面アートを設置し”アートのまち取手”をアピール。

2019年に準備組合設立し計画に取り掛かり、2024年着工、2025年度オープンを目指しているとのこと。これによって雇用が6000から7000人程度増加する。この着工に向けても建設業者などが泊まる施設が必要になったり、雇用から入居者が集まる可能性も十分あるかと考えています。

また取手駅西口周辺も再開発が入るようなので、ここ5年くらいが楽しみです。実際、区画整理事業は今年で26年越しだ。30年後の2023年にようやく完成の見通しに。

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この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

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