【実例】平屋&茶室神奈川県横浜市神奈川区利回り30% | 毎月100万円キャッシュフロー倶楽部

unspecified-2

一棟物だけでなく仕入れが安ければ戸建や区分も購入する!?

unspecified

スタートダッシュはここ10年色々考えても1棟物の方がはるかに儲けるスピードが早いと思います。しかし、ある程度の規模まで拡大し、<仕入れ>が安ければ戸建や区分でも戦略次第で、購入するのもありです。大事なのは負けないこと。仕組み化できることです。

2015年に掲げた目標の中にボロ戸建てを素材として購入、それを旅館風に再生してみたいというのが、僕の挑戦でした。

8a2e6596d5545822b84c08f754eadc98-e1448544928480

挑戦した結果、各種メディアにも掲載していただきました。

プレジデントオンライン
驚異の利回り32%を叩き出すAirbnb不動産投資の魅力とは

 

12484662_956707594424280_1404152257686383010_o-1024x730

月間!満室経営新聞

キャッシュフローだけを考えれば、バン!と一棟物を買った方が手っ取り早く数字にはなるのですが、今回は「生きている間にやりたいことをやる!」というロマン的な角度から、投資的観点も少々入れ、客付けにほとんど困らないブランド的な戸建てをつくっていきました。

ブランド戸建をつくるまでの5つのシンプルポイント

unspecified-3

ブランド戸建づくりをどうするか考えた結果、よく温泉宿に旅するので、外国人でも日本人でも受けやすい旅館のようなイメージを描きました。これが秋葉原ならポケモン戸建てでもいいと思ったのですが(笑)

今回、「ボロ戸建てを購入して旅館風に再生してAirbnbで貸し出す!だめなら普通賃貸でも売却でもできるだろう」という仮説の元でスタートしました。

この作戦を具体的に開始するにあたって5つのカテゴリーをシンプルにつくりました。それがコレです。

1、資金の目処をつける

2、素材となるボロ戸建て探す

3、旅館風戸建てに再生できる施行業者を探す

4、実際に旅館に訪問して素材となる写真を撮る

5、色々な方法で戸建て再生を学ぶ

unspecified-4

1、資金の目処をつける

必要になってくるのが戸建てを購入する現金、リノベーションする現金、木造戸建てを学ぶための現金、旅館を実際に見に行くための現金と、、何をするにもつきまとう現金という”お金”をどのように集めるのかというのがひとつのポイントになります。借入れするとなると、信金支店長枠融資を利用するのか、保証協会を利用するか、日本政策金融公庫を利用するのか、または他の金融機関を利用するのか。はたまた現金なのか。いろいろ数字とにらめっこしながら考えます。

2、素材となるボロ戸建て探す

価格と場所が良ければ、再建築不可でも借地権でもいいができる限り味を出すために平屋がほしいと不動産会社に片っ端からコンタクトを取ることに。

3、旅館風戸建てに再生できる施行業者を探す

今回は僕の描いているリフォームデザインを具現化できる業者を予算内で見つける。

4、実際に旅館に訪問して素材となる写真を撮る

実際に長野県にある白骨温泉の湯元斎藤旅館や秋田県にある乳頭温泉の鶴の湯などにステイして、バチバチ100枚以上の写真を撮っていきました。

5、色々な方法で戸建て再生を学ぶ

たまには、書籍でも大量に買って読み漁ってみようかと目論み。

しかしそう思っていた矢先しかし、それらをくつがされる出来事が・・・

早々にイメージに合致するボロ戸建が横浜で見つかる!

unspecified-6

たまたま知り合いの不動産会社から連絡があり、未公開アパートのお話をいただいていたのですが、いただいた未公開アパートだと再生費用がかかるので、現状をお伝えした上で、お断りしました。

その流れで、実は2015年の目標のひとつに戸建を再生させて旅館風にするという計画のもと戸建を探し始めたのです。と伝えたところ。

それは・・・

私どものところでちょうどイメージにバッチリな平屋&倉庫があるんです・・・

はい、しかも横浜駅徒歩圏内で・・・

その物件の詳細を聞くと、まさに自分が求めていた条件。いや、それを遥かに超える素敵な残置物満載のボロ物件でした(笑)これが物件スペック。

★路線
各路線【横浜駅】から徒歩15分程度
市営地下【三ツ沢下町駅】から徒歩5分程度

★売価
500万円 、業者売主のため仲介手数料なし

★利回り
普通に貸して表面利回りで再生後13−14%を目安
※airbnbで貸し出して利回りを上げることを検討

★残置物
そこそこ大量。そこに良い味出している家具あり

★権利関係
もちろん再建築不可なのですが
ちょっと策ありで横の戸建を購入できれば大化けする

★築年数想定
60年

★土地面積
165平米

★建物想定面積
60平米ぐらい、増築増築で・・・

★間取り
3K+離れ付

★バス・トイレ

★傾き
モチロンあり!

★融資の有無
ニコニコ現金買いで決定なので融資利用なし

ボロ戸建の内見、買い付け、即購入!

unspecified-1

戸建に向かうと、不動産会社の担当が待っていました。そして茶色の小さな扉を開けると、そこには素敵すぎるぐらい「築古ボロ戸建」ではなく「築古ボロ平屋」が建っていた。まるでジブリに出てくるトトロ旅館(笑)

戸建てではなく平屋だったことで、僕の心のアドレナリンはストップ高。戸建てより平屋に魅力を感じる派なのです@@、

周囲には木や草が ”もじゃもじゃ” と生い茂っている。これを伐採すれば、少し高台にあるので、かなりナイスな眺望になりそう。また土地面積もそこそこ広いので、ちょっとした日本庭園などをつくることができると妄想。

推定築年数は45−50年程度、年齢を重ねた昔ながらの赤茶の縁側や他にも良い味がでそうな残置物コンテンツが盛りだくさん。

外をぐるりと一周して、室内に入る禁断の扉を開けると、ボロボロだが旅館風平屋にピッタリな素材が残っていました。茶室になりそうな倉庫もあり、これを上手く仕上げることができれば、楽しみながら儲けることができると思い、完全未公開ながら1番手で即決即断の買付けをいれ購入しました。

ボロ平屋&倉庫をAirbnb物件として旅館風の平屋&茶室に再生する!

13653423_1082167095211662_8965986498097441680_o

貸し出し方法はAirbnbとして運用することを決めて、早い段階での法的問題改善を期待(しかし・・・遅い@@;)。万が一、問題が出るようであれば、普通賃貸、売却も視野に入れて動きました。

春先から物件を仕込んで、デザイン系リフォーム会社を見つけて、再生していた築古ボロ平屋&倉庫を「Airbnb向けに旅館風平屋&茶室」が無事完成。無事に思い描いた形へと変貌したので大満足!!

13640740_1082167061878332_5990529884433196490_o 13653404_1082167035211668_4421399231157390314_o

今回の再生で蘇ったこの物件。売りは茶室、五右衛門風呂、縁側、宿泊収容人数になります。今後は強みを生かして何かと話題のAirbnbでチャレンジ。上手く運営ができれば、いずれはライフスタイルの延長線上としてフランスのパリ、インドネシアのバリで運営できればと考えています。

運営がどうなるか、収支がどうなるか、エリア的にどうなのかなど、この段階では未知数な所が多々ありました。

その中でも特に気になっていたのが日本のAirbnb運用代行会社が全体的に成熟してない点や法律的な改正のスピードの遅さ、ほかにも問題が羅列しており、少々懸念していました。

それでもOPENに向けて家具、家電、寝具、掃除用具、洗濯用品、台所用品、アメニティ、備品、WIFI環境などを設置しました。

13653425_1082165995211772_3649468594553344927_o 13738303_1082167121878326_6571422205316690736_o

賃貸経営では運営分離は徹底していて、運営で自分が動くことはほとんどないのですが、はじめてのAirbnbは未知のライフワークなので、覚えるためにも自分の身体で汗かきながら体験していきました@@、

正直、賃貸経営に比べて慣れていない分、やることが多かったり、非効率ですが、仕組みづくりなので永遠のライフワークではないことが救いです。これが予想通り稼働すると自分の最後に働いてた給料収入以上稼いでくれるので、Airbnbもまた爆発的なキャッシュフローの柱となるかもしれません。

この1年後に収益結果と戦略が大きく変わったのですが、それはまた別な記事で書いていきます。

>>次のページは
不動産投資で月100万円あると月1パラオのような休息時間を実現できる

この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

lpmmbnr_02

bnr_link