＝メインバンクがあればプロパー融資の角度が上がる＝
サラリーマンをセミリタイアしてからも継続して不動産投資をしていくには、サラリーマン向けアパートローンに依存した融資戦略では融資枠にとらわれてしまい、継続して融資額を伸ばして物件購入していくことは非常に困難です。
かといってメガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合などから＜初取引＞や＜継続＞して融資を受けていく！というのに壁を感じている方もいるかと思います。
アパートローンやノンバンクそして公庫などからプロパー融資に入った自分としては、現在でも積極的に融資を受けられているのは、なぜか？！築古物件でも融資が出るのは、なぜか？！を考えてみました。
プロパー融資は受けているのですが、保証協会付融資はまだ一度も受けていないので、こちらは自分自身の今後の課題です。以前書いた事業性融資関連のブログ＞プロパーって何？保証協会付きじゃなきゃだめなの？責任共有制度や制度融資って一体何なの！？
＝不動産投資におけるメインバンクづくり＝
メインバンクづくりや、サブバンクづくりなど、アパートローン利用時から意識していくことはとても大事です。あまりに無茶苦茶なアパートローンの組み立てをして、事業性融資に入れなくなっている方が最近増えています。
特に＜エリア、借入額、キャッシュフロー、現金＞このあたりが金融機関の希望にマッチングしていないことが多いと思います。
またメインバンクやサブバンクをつくる際に不動産投資で優位になるには、やはり＜紹介＞で訪問したり、金融機関の＜融資姿勢＞だったり、自分の望む不動産投資に対して融資を出してくれるかなどの＜条件＞、支店長や融資担当の＜人の積極性＞だったりをアプローチする準備が必要です。
不動産投資にあまり消極的な支店にいくらこちらが協力的に取引＜積立、定期など＞しても、融資の扉が開かないなんてオチがあってはならないので、相手の出方次第でこちらも取引していきたいところです。
担当者にはノルマがあります。融資を積極的に出してくれるならこちらも積極的にノルマを応援したいところですね。僕のメインバンクは頑張ってくれているので、僕も頑張って取引しています。
ただ、その中で１点気をつけないとならない体験がありました。無担保融資などをメインバンクから借りていると、、、他行にとっては気なる借金（一体何に使っているんだ？！）となります。プロパーで無担保融資などを出してくれる金融機関はある意味、自分の会社に積極的に融資していますよ！というサインとは裏腹に、他の金融機関にいかないで欲しいからある意味、他行に対しての壁になったことがありました。いくらメインバンク作りのお付き合いといっても多少、横を見ながら借りた方がいいですね＠＠、
またメインバンクやサブバンクを作り、多額の借入をするのですから金融機関のこと、大元の金融庁のことをこちらも知る必要があります。それを知れば知るほど、金融機関とはとても話しやすくなります。最近ではまるで銀行マンになったかのように勉強しています（笑）
僕がメインバンクとどういった取引を継続しているかを記載してみました。
＝メインバンクとの取引一例＝
１、決算書が黒字で信用格付が高めでしっかり税金を払っている
２、現金が増加している
３、キャッシュフローが増加している
４、保有物件の稼働率が高い
５、住宅ローンで利息を払っている
６、マイカーローンで利息を払っている
７、無担保融資を受けて利息を払っている
８、少額だが金融機関指定の保険に加入してノルマに貢献している
９、メイン口座にしていることで振込等による手数料を落としている
１０、定期預金をしている
１１、積み立て預金をしている
１２、利用していないがカードローンに加入している
１３、３ヶ月に１回試算表やレントロールなどを持参し訪問している
１４、もちろんアパートの長期借入金で利息を落としている
１５、役員報酬を受け取りこれの範囲内で生活している属性がある
＝築古やボロい物件の融資期間＝
あとは自分自身のやりたい不動産投資スタイルを実現できる金融機関なのかも大事な点だと思います。僕の場合は全体的に古い物件が多いです。一つの単純の理由は収益が高いからです。
ただネックになるのが融資期間ですね。普段、アパートローンでは静岡銀行や三井トラストなどを筆頭に築古アパートやマンションでも長期融資を出してくれていたのに・・・
プロパー融資になってからは断然、、融資期間が伸びない。なんてことザラにあります。やりたいのに耐用年数以降のアパートやマンションには出ないという話であれば、その金融機関と歩み寄ってやっていくのは困難ですので、他の金融機関を探すことになります。
木造、軽量鉄骨造、鉄骨造、RC造また築年数の組み合わせから融資期間によるキャッシュフローへの影響。
これらを踏まえて自分のやりたい不動産投資を知り、それに合わせて金融機関を開拓。
または金融機関を開拓して融資条件を確認しながら自分のできる不動産投資を探していくというのもまた一つ。融資が出なければ、物件拡大をしていくことは難しいのですから。
＝築古やボロい物件の金利＝
スタート金利が高くて躊躇する方もいますが、スタートは金利２−３％であっても実績ができたり融資額が増えたりすると金利交渉しやすくなります。今は低金利なのでメガバンクなどはスタートから０、６％やTIBOR、地銀で０、８％など多いと思いますが、信用金庫や信用組合などはスタートの金利が２−３％と高いことが多いです。
しかし、まずは取引することが重要ですので高いところからスタートして金利交渉で下げていけば良いのです。僕もスタート２、６５％だった金利は２年で１、１５％に下げてもらったりしています。低金利で引けないステージなのに低金利を追い求めていては時間の無駄です。
＝築古やボロい物件のエリア＝
プロパー融資の場合はエリアも重要になります。メガバンクであれば東京にいても全国的に展開しやすいですが、地銀まして信金や信組になるとエリアが急激に狭くなります。地銀、信金、信組と取引するとなるとあまりに保有物件が広域エリアにある投資戦略は個人的には控えたほうがいいかと思います。法人で分ける方もいますが、それは人それぞれです。人は人、自分は自分です。
そして自分の住所、勤務先、法人登記などが金融機関の営業エリアに入っているのかを確認すること、おおよその金利、融資期間、融資額のイメージ、構造、築年数、エリアなどの融資条件を確認していくことが大事です。
全ては良い物件が出た時に最速で動けるようにするためです。地味な作業ですがエリアからみた＜準備＞をしておくことが良い物件を掴む一番のコツです。それをベースに物件も的確に探していけます。
＝メインバンクと話した話の一例＝
メインバンクにはなるべく顔の見える賃貸経営者として３ヶ月程度に１度訪問して３０分から１時間程度、今度の戦略などお話をしています。
先日お話ししたメインバンクでは枠として１５億円ほど借りることができる、とのことでした。そこまで借りずしても自分の不動産投資の目的地（現金３億円、毎月キャッシュフロー３００万円）には辿り着くと考えています。これが１つのメインバンクだけのお話なので他行含めて拡大しようと思えば、どこまでもいけますね。
ただ、どういったポートフォリオを構築していくのかは人様々で、年齢など５０ー６０代の方であれば時間に限りが迫っているので、投資規模に頼った不動産投資をしていくのも一つの手かもしれません。逆に２０ー４０代であれば、１件づつ着実に時間と投資効率を考えて組み立てしてみてもいいと思います。
最近の法人複数スキームで加速度的投資の場合、１０億円で月２００万円のキャッシュフローといったケースが急増中。現在の自分の投資スタンスでいくと時間はかかるにしろ１０億円あれば月５００から１０００万円キャッシュフローの間の出来上がりを実現できると考えています。
その代わり１０億円で２００万円の方にスピードでは勝てない可能性が高いです。
しかしある程度、時間がある２０ー４０代のレンジであれば、無理して１０億円で月２００万円という投資効率を求めず、もう少しキャッシュフローに余裕ある形をとった方がいいと思ってしまいます。
こういったお話もメインバンクと情報交換しながら金融庁の方向感、メインバンクの方向感、自分の会社への融資姿勢などを都度、お互い確認していきます。融資をガンガン出してくれるメインバンクができれば不動産投資の半分は勝ったも同然です。
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