プロパーって何?保証協会付きじゃなきゃだめなの?責任共有制度や制度融資って一体何なの!?

平成28年4月から信用保証協会の責任共有制度による金融機関の負担割合が増し、現在の20%から最大で50%の負担増加になると言われています。これによって保証会社の審査も少なからず変動する可能性があるかなと思っています。

この辺の情報は、スルガ銀行や静岡銀行、SBJ銀行などのアパートローン商品を意識した不動産投資をしているとあまり情報として捉えることはありません。

パッケージ型のアパートローンを卒業して、ほぼ無制限ワールドの事業性ステージに行く場合は、この辺の関係をざっくりでもいいので知っておくと頭が整理できると思います。

保証協会、プロパー、制度融資、責任共有制度。これにマル経などが混じり商工会議所などが入ってくると訳が分からなくなります。まずは保証協会、プロパー、制度融資、責任共有制度を知って、オーダーメイド的事業性融資に対応できる下地をつくることが大事です。

「保証協会付き融資」と「プロパー融資」

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金融機関との取引が新規であったり、業歴が浅かったり、資産背景が弱い不動産投資家の方が融資を受けようとすると「信用保証協会」の保証をつけて融資を受けてほしいと、金融機関に求められることがあります。

信用保証協会が保証をしている融資であれば万が一、借主の返済が滞った場合に、借主に代わって信用保証協会が金融機関に立て替え払いをしてくれます。金融機関から見れば保証(担保)がとれるので安心なのです。

これを極端に言ってしまうと、僕ら賃貸経営者が賃貸の借主に対して連帯保証人ではなく連帯保証会社(トリオ、カーサ、キューブ)などの保証会社商品をつけて家賃を保全するのと一緒です。

もちろん無料で保証してくれる訳はなく、ある一定の信用保証料を支払う必要があります。この信用保証料は借りる側の賃貸経営者負担となります。

保証率は一律ではなく、企業によって変動します。リスクが低ければ安く、リスクが高ければ高い。それを知るのが、CRD(クレジット・リスク・データベース)というシステムです。これでスコアリングができるようになっており、倒産確率を割り出す目安や財務状態、保証料率の算出に使われています。

この保証料を支払うことで僕らの連帯保証会社になってくれます。この関係から金融機関にとっては何かあったときに保証会社の保証がある程度効いているので、保証会社付きだと融資に対して前向きになるのです。

保証協会付:借主(賃貸経営者)=金融機関=保証会社

プロパー:借主(賃貸経営者)=金融機関

一方、プロパー融資は信用保証協会の保証が付かない融資になるので保証料もありません。金融機関判断の金融機関負担の完全オーダーメイド方式なので定性、定量の両方の側面からスコアが高いとバンバン融資が出るのです。基本は金融機関も貸して利息とってナンボの商売ですので。でも貸せない人には1円も出しません。最初が一番難しいのです。

銀行と保証協会で責任分担をする「責任共有制度」

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これは万が一貸出先が返済しなかった場合、焦げ付いた貸出金に対すると”責任”を「保証会社と金融機関」とでシェアするという制度です。

この責任共有制度が導入されるまでは融資に対すると保証協会の保全率は100%でした。しかし2007年10月より信用保証制度が改定され、信用保証協会の保証割合が80%に縮小されました。

貸出先に何かあった場合、保証協会80%、金融機関20%の負担で貸出金の責任が発生するのです。

それが今回、冒頭で述べたとおり、平成28年4月から信用保証協会の責任共有制度による銀行の負担の割合が増し、現在の20%から最大で50%の負担増加になる予定です。保証協会のリスクも少しは軽減するので積極的になってほしいところです。

制度融資で利子補助を受けて、小口零細企業資金融資1250万円からチャレンジしてみる!

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小口零細企業資金融資は市や区などが小規模企業者の経営安定化の支援を行っていて、責任共有制度の対象外となる国の全国統一保証制度です。

「責任共有制度」施行の際に同時にこの「小口零細企業保証制度」も導入されました。小口零細企業については必要枠として責任共有制度の弊害を受けないよう配慮されたのです。

この制度は従業員が20人以下(商業・サービス業は5人以下)の法人又は個人に対して、融資残高1250万円まで保証協会が100%保証する制度です。

信用保証協会の保証率が100%であり銀行のリスクがゼロのため、融資を受けやすい資金です。法人での地方銀行、信用金庫との取引スタートの”きっかけ”として利用する方も多くいます。

さらに条件を満たすと、制度融資という名目で市や区が「利子の補助」をしてくれるので場合によっては0%前半で融資を引くことができます。しかし運転資金や設備資金での貸出となるので、最長でも7−10年となることがほとんどです。

これ以外にも様々な融資形態があり1人に係る保証限度額は、中小企業信用保険における普通保険の限度額2億円と無担保保険の限度額8000万円を合わせた2億8000万円となります。組合などに入れば、これが4億円近くまで引き上がります。

制度融資とは

都道府県や各市町村などの地方自治体が、中小企業や会社創設を目指す人へのサポートを目的とした制度を利用して、融資を得ることを指します。 基本的には、銀行などが窓口となり、自治体から預かる預託金を用いて融資を行います。

融資対象者は下記の要件を満たしている中小企業者が対象

個人にあっては、市区町村内に営業の本拠地又は営業所を有すること。
※「営業の本拠地」とは、市区町村内に住民登録を有し、かつ納税地としている場合であって、その住所地で経理事務等を行っている場合をいいます。

法人にあっては、市区町村内に本店登記を有し、かつ納税地としていること。
1年以上事業を営んでいること。
※市区町村外からの転入の場合、他市区町村での営業期間も含みます。

市区町村の税を完納していること。
信用保証協会の保証対象業種であること。
※保証対象外業種:金融業、風俗関連遊興娯楽業ほか

融資限度額内であること。
※借換えの場合は、繰上げにより完済する額を含めた額での申込みが可能です。

許認可等を要する業種については、その許認可等を受けていること
(運送業、建設業、飲食業等)

本融資制度の補助金に係る、市区町村への未返還金がないこと。
※未返還金がある場合、返還が行われるまで融資の申込みはできません。

常時使用する従業員の数が20人(商業又はサービス業にあっては5人)以下の会社・個人・事業協同組合であること。
※サービス業のうち、宿泊業と娯楽業については20人以下

この融資を含め、信用保証協会の保証付融資の合計残高が1250万円以下であること。

融資詳細一覧

融資限度額1250万円
(運転資金、設備資金、開業資金との合計の限度額は1500万円)

融資利率 年利1.95%

制度融資補助利率 年利1.5%
※市区町村によって異なります

実質負担利率 年利0.45%
※市区町村によって異なります。
場所によっては実質の負担金利が0.1%のところも存在します。一度調べてみることをおすすめします。

返済期間 運転:5年以内 設備:7年以内(6か月の据置期間含む)
※市区町村によって異なります。
場所によっては最長10年というエリアもあります。

保証人 法人代表者の個人保証が必要

担保 原則として不要

信用保証 必要

※法人代表者の個人保証については、金融機関及び信用保証協会が不要とした場合に限り、不要となります。
※保証人については、法人・個人ともに、金融機関及び信用保証協会の判断により、別途必要となる場合があります。

申込みについて

必要書類をご用意の上、市区町村内取扱金融機関の融資担当窓口になります。
※金融機関、信用保証機関の審査により融資できない場合もあります。

各取扱金融機関一覧

メガバンク、地方銀行、信用金庫など

申込みに必要な書類

中小企業融資申込書

市区町村の税などの完納証明書

印鑑証明書
※取扱金融機関や信用保証協会の判断により、不要となる場合があります。

履歴事項全部証明書(法人の場合)

開業計画書(金融機関に備えつけてあります)
※開業資金のみ

信用保証を得るために必要な書類

信用保証依頼書一式(所定のもの・金融機関に備えつけてあります)

確定申告書の控

決算書

事業税または所得税の納税証明書(その1)

信用調査などに必要な書類

その他、取扱金融機関や信用保証機関から求められる場合があります。

物件本体をスムーズに獲得するにはプロパー融資が出る賃貸経営者になること

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制度融資は利子補助で低金利で運転資金や設備資金向けで、物件本体を受ける場合は基本はプロパーもしくは保証協会付きになることが多いです。しかし、できる限りプロパーで取引できる状態にしていくことで、オーダーメイド式な柔軟な組み立てができるようになってきます。

金融機関との取引次第で無担保融資をしてくれたり、住宅ローンが出ない属性でも事業内容を理解してくれて信用が築けていくとプロパー融資で住宅を購入することも可能になります。

収益物件購入体験記6(RCマンション@神奈川県横浜市南区)では実績や紹介の効果で、スタートからプロパー融資で物件本体と再生物件に必要な修繕費も支店長や担当の理解あって出してくれることもありました。それ以外にも柔軟な対応をしてもらっているおかげあって拡大しやすい状態となっています。

アパートローンというのはある一定の枠があり、その後の融資が続かない方が結構います。できる限りプロパー融資へスイッチできるようにマイルストーンを描くことが大事だと思います。

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この記事を書いた人

  • 紺野健太郎
    毎月100万円キャッシュフロー倶楽部長
    キャッシュフロートリッパー Cashflow Tripper

    不動産投資で夢に向かった仲間を集め、不動産投資とライフスタイルの情報共有する『毎月100万円キャッシュフロー倶楽部』を設立。年間300人以上の相談者が訪れる。現在はCashflow Tripperとしてキャッシュフローをつくりながら 自由な時間を持ち、国内外問わずショートトリップ型の旅に出るという新しいライフワークスタイルを送っている。

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