【実例】木造一棟アパート神奈川県横浜市泉区４世帯利回り１６、７% | 毎月１００万円キャッシュフロー倶楽部

低価格のアパートで不動産投資！メリット・デメリット

４棟目に取得した物件は１０００万円台の低価格アパートでした。なぜなら・・・

・収益物件購入体験記１（ワンルーム＠神奈川県大和市）
・収益物件購入体験記２（木造アパート＠神奈川県横浜市南区）
・収益物件購入体験記３（木造アパート＠神奈川県横浜市西区）

この３つの物件を購入して、かなり自己資金が減少していたので、小さい物件でないと自分は購入が難しいと考え、小さいアパートを探しはじめました。

その１０ヶ月後、不動産投資のポータルサイトをいつものように見ていると、ずっと売れ残っている物件が値下がりしていました。この物件。低価格のアパートだったので１００万円、２００万円下がるだけで利回りが大きく上がりました。

僕はいつも＜次に買う物件の基準＞をある程度イメージで決めています。それは融資、自己資金、今後の方向性から導き出すもので非常に重要な不動産投資戦略です。

不動産投資における低価格アパートのメリット

少しの価格変更や指値交渉で利回りが大きく上がる。
不動産投資の割には自己資金が少なくてすむ。
金融機関からの融資を受けやすい。
主要都市であれば路線価での土地評価が出やすい。
借入金が少ないので金利上昇の影響を受けずらい。
繰り上げ返済しやすく、無担保になれば共同担保として利用できる。
売るときも買主や金融機関を見つけやすい。
初心者や低属性でもスタートを切りやすく、不動産投資の基礎を学べば失敗しずらい。
副業として不動産投資を捉え、毎月１０万円や２０万円増やす人には向いている。
物件が小規模なので大規模修繕する際の費用も比較的安い。

不動産投資における低価格アパートのデメリット

規模が小さいのでいくら利回りがあっても（売価×利回り）＝家賃収入の規模も小さい。
部屋数が４世帯などになる傾向が多く、４世帯の部屋が２世帯空くと５０％の家賃しか入らない。
規模拡大に時間がかかるので不動産投資で毎月１００万円や２００万円を目指す人にはあまり向かない。戦略あって小さい物件を入れるのは有り。
高利回りであれば別ですが、規模が小さいアパートの場合、売却益も小さくなりやすい。
小さい物件ばかり増えてエリアが分散すると管理が面倒になる。
メガバンクなど大型融資残高を稼ごうとしている銀行は嫌がる。

不動産投資のポータルサイトで物件を見つけて不動産会社に連絡する

この時の自分には低価格のアパートが、不動産投資としてのメリットが高かったので、狙いを定めてポータルサイトで物件を探し、それを見つけた僕はすぐに不動産会社に連絡をいれました。そこで、この不動産会社の担当が僕の顧問税理士とお付き合いがあるということが分かり、話はとてもスムーズに進んでいきました。

３月１１日：物件を見つける
３月１２日：物件を内見して１５０万円の指値、金融機関へ事前審査依頼をする
３月１３日：指値が押し戻されて１００万円引きで価格が決定する
３月２２日：金融機関の本審査に必要な書類を全て送る
３月２６日：１営業日で金融機関から本審査承認が出る
３月２７日：金銭消費貸借契約をする
３月３０日：決済・引渡しとなる

３月と９月は金融機関の決算期なので融資は積極的になります。

月の家賃収入１００万円突破！この時の給料は３０万円？

この時点でワンルームマンションからスタートして約１年１０ヶ月が経過していました。

月１００万円の家賃収入があっても借入金、運営費、固定資産税、税金など諸々差し引いたキャッシュフロー（手残り）が継続購入の鍵となります。

月に家賃収入が５００万円や１０００万円あっても支出の割合が多ければ、儲けることはできません。だから僕は購入時にしっかり＜不動産と融資＞のセットをして、できる限りプラスとマイナスを引き離せるように考えます。

（プラス）家賃収入＝売価×利回り

（マイナス）借入返済＝借入額・金利・融資期間

この購入した物件は築３０年後半の古いアパートです。木造の法定耐用年数は２２年ですが、それを大きく超える築古物件。法定耐用年数から逆算する金融機関が多い中、融資期間が短いとキャッシュフローが出ないので、融資期間が長く取れる三井住友トラスト・ローン＆ファイナスから２０年の融資を引き出しました。※今は築古木造に長期融資をする金融機関が増えているので融資の面ではやり易い環境になっていると思います。（２０１５年１１月）

また、利回りも１６％取れたので規模の割にはそこそこキャッシュフローが出ています。ただ、低価格の不動産投資でのデメリットを上記に記載したとおり、大きなキャッシュフローは出ません。全て差し引いた毎月のキャッシュフローは満室時で１０万円程度です。

この物件は１０ヶ月の給料・ボーナスと３つの不動産からのキャッシュフローで頭金２割と諸経費を入れて購入しました。その結果、融資も出やすくなり、頭金を入れたことでキャッシュフローもアップしました。

キャッシュフローの出る物件が増えれば増えるほど、お金が貯まるスピードは加速していきます。

＜サラリーマンだけの収入の場合＞
給料１：サラリーマン毎月５万円キャッシュフロー
※物件はありません。

毎月キャッシュフロー５万円となります。

＜サラリーマンと不動産投資の収入の場合＞
物件１：ワンルームマンションから毎月２万円キャッシュフロー
物件２：一棟木造アパート毎月２０万円キャッシュフロー
物件３：一棟木造アパート毎月３２万円キャッシュフロー
物件４：一棟木造アパート毎月１０万円キャッシュフロー
給料１：サラリーマン毎月５万円キャッシュフロー

毎月キャッシュフロー６５万円となります。

これがキャッシュフローの力です。スタート期にこの考え方を間違えると普通のサラリーマンで不動産投資に成功するのは難しくなるので、しっかりキャッシュフローを出すべきだと僕は考えます。