築古不動産投資！毎月キャッシュフロー倶楽部定義で３００万円を突破！
２０１３年３月末でサラリーマンを退職して来月で４年目に突入します。会社を辞めても法人融資で幸いにも物件を買い進めることができています。
今年は月１ペースで物件を取得していることもあって、さすがにかなりのエネルギーを使いました。知り合いの不動産会社の社長には中国人の次に爆買いしているんじゃないか？！と冗談を言われるぐらい動きました。その結果が以下のとおりです。
１月 静岡県 利回り３０％ RC１棟マンション 月CF４２万円
２月 埼玉県 利回り４０％ 木造１棟アパート 月CF２５万円
３月 千葉県 利回り２０％ 初の軽鉄一棟アパート 月CF１３万円
３月 東京都、ーーーーーー 土地
これ以外にも僕の準備不足で残念ながらコケてしまった物件もありましたが、この３ヶ月不動産会社の担当に会い、物件を内見して、リフォームの打ち合わせ、金融機関への融資打診、役所関係で資料を集め、金消契約や決済、そして管理会社を探して、既存物件の客付けなど、日々走り回っていました。
物件を買い進めてからの７年間。買えない人はいつも物件がないから買えないと言います。いつのタイミングも自分の基準や考えがあれば市場が上下しても勝てる物件を掴むことはできると思います。それがリーマンショック後でも今のオリンピックに向かって上がっている市場でもです。
自分自身にとって合致する不動産投資というものはパズルのように存在します。リーマンショック後の割安な物件が放出されたときですら失敗する人は失敗するべくしていますし、またその逆もしかりです。
行動できるか、できないか。考え抜けるか、考えないか。やるか、やらないか。ただ、それだけです。
結果として毎月１００万円キャッシュフロー倶楽部の定義であるキャッシュフローで、この３ヶ月で毎月８０万円増加して、不動産投資だけで合計毎月キャッシュフローは３２５万円となりました。当初スタートした買えない６年間は毎月１００万円なんていくのか？！と思いながらも、今は複利の効果でお金がお金を生む仕組みでお金が加速しスピードが上がっています。
今回の物件購入エリアはいつもと違います。通常は神奈川県、東京都に購入していますが、最近はエリアを近隣の県に伸ばしています。これは今期すべき方針であり、次につなげる戦略としてこういった物件を購入しています。もちろん神奈川県、東京都で良い物件があれば、そのときは仕留められるよう行動するのは変わりありません。あくまで僕のエリア軸は神奈川県なのです。
極論！不動産投資は現金とキャッシュフローで９９％解決する
今後はエリア戦略外にある物件はタイミングみて売却益を取り、既存物件は低金利で借り換え、そして財務状態を強固な形へスイッチしていきます。
売ることで残債は減り、売却益が出れば資金は増え、キャッシュフローは一旦落ちますが全体的なボリュームが１０棟以上あるので問題ありません。また戸数が減るので運営の手間も楽になります。そして既存物件を借り換えすることでキャッシュフローはアップします。
＝紺野健太郎の不動産投資目標＝
・現預金１億円
・毎月キャッシュフロー３００万円
・自己資本比率３０％以上
・返済比率２０％以下
・無担保物件の保有
・平均金利０％台
この目標は僕自身に課したミッションです。なぜこういう目標にしたかは融資が出やすく経営が楽になるからと僕は信じています。そしてここが一番大きいのですが、不動産投資はお金です。
１、現金
２、毎月キャッシュフロー
この２つがあれば鉄板で、逆にこれがないから不動産投資が苦しくなるのです。そして時間と場所の自由も得られないのです。
賃貸経営でもそうです。空室がいくつかでても、金利が上がっても、修繕が発生しても、訴訟になっても、リノベーションするのにも、ローンの返済するのにも、固定資産税を払うにも、賃料を下げるにも、税理士や弁護士に依頼するのにも、管理会社に管理を委託するのにも不動産投資は、ほとんどお金で解決することができるのです。
お金やキャッシュフローが潤沢にあれば賃貸経営のことに関して、ストレスは最小限になるはずです。またお金があれば融資も出やすく、何かいい物件が出た時には、すかさずアタッシュケースから現金をガバっと出して現金買いで物件が買えるのです。
僕は勉強しているだけで買えなかった期間６年間、物件を買い始めて７年間のトータル１３年間を不動産投資に注いできました。その結果、１００万円ちょっとの自己資金からスタートした不動産投資はレバレッジを効かせキャッシュフローや売却益となり、現金で億越えするのも時間の問題となってきました。
このお金とキャッシュフローのおかげでセミリタイアすることもでき、時間も場所も自由で好きなこと、やりたいことを体験に変えられます。これが人生においてどれだけ価値があるかを身をもって日々感じています。
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山梨県裂石温泉にある雲峰荘に行ってみました
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