１年ぶりに中古アパートを購入しました。不動産投資の優先順位としてアーリーリタイア（最近だとFIRE）を目指す者にとってはキャッシュフローが一番ほしいところですが、最近はこの手のタイプも好んで取り入れようとしています。いわゆる実住向けの戸建て用地です。特に地元エリアに近い物件が理想です。相場も出口もイメージが付きやすい。もちろん需要があっての不動産投資エリアです。
今回は神奈川県相模原市(72万人)の中堅ターミナル駅である相模大野駅（87,835人）や東林間駅（17,045人）へ徒歩１０分あたりにある物件です。売価３０００万円前半、利回り１１、５％くらいが目線でキャッシュフローという目線からは力はそこまで強くありません。しかし注目は土地の力です。
売価３０００万円前半に対して路線価と固定資産税評価額は３０００万円後半、実勢価格だと更地だと軽く５０００万円を超えてきます。
融資条件はフルローン、２０年、１、６％で諸々あって自己資金は１５０万円に収まりました。今の時期になぜ耐用年数超えの木造アパートにフルローン２０年が出たか？
それは価格が小さめだったこと、評価がかなり出て収益も少なからずあったこと、そしてメインバンクとの関係。このあたりがポイントでした。不動産会社の社長やスタッフが物件をダイレクトに投げてくれたのでグリップもでき余裕を持って融資を取り組めたこともポイントです。
アパート決済後にキティちゃん商品に加入。５年以内に引き出すとマイナスになる商品を信用金庫とのお付き合いとして１００万円入れました（笑）ステージによって異なりますが下手な投資でマイナスになるより避けられる時に避けておくお金があっても僕はいいと思います。
こういう地味な取引を続けることでお互いがメインバンクの意味合いを持てるので、この辺りは大事にお付き合いしています。融資を出してくれるところには担当者ノルマにガンガン協力する。これが次に繋がると思っています。
さらに信用金庫の中には〇〇会というシークレットな組織が存在する。声が掛かればラッキー。上層部と会える機会があったり、会えないような地元企業の社長にも会える。融資姿勢も一段上に見てくれると実感している。僕もこの会に入ってから融資が全然違うと感じています。キャッチフレーズは「不動産投資やるなら大切にしよう信用金庫」です。
今回の不動産は将来的出口として中古アパートのまま売却、更地にして戸建て用地として売却、新築アパートで（続）賃貸経営。いずれに振っても負けることはないと考えて購入しました。評価もあるのでタイミング見て共同担保としても使えます。
一番の出口ストーリーとしては２０年後に戸建て用の土地として売ることです。僕の年齢で言うと６０歳前半です。なので退職金不動産投資と勝手に呼んでいます。この段階では借りたローンはありません。
土地として売るにも大きい土地値系だと開発が必要になったり、追い出したりする手間や費用、更地にするのもかなり大変なので現実的ではないと考えています。逆にこういう小ぶりな案件の方が将来的に人を追い出して建物を壊して更地にする具体性があります。
更地にするパターンとしてアパート９世帯（２DK１戸、１K８戸）の賃貸契約全てを定期建物賃貸借契約に切り替えして追い出しやすいようにしておきます。そして建物を解体して更地にすると戸建に駐車場２−３台に小さな庭ができます。
土地の実勢価格を見ると同じ丁で９４平米で２９８０万円で出ています。その２倍以上の面積があるので補正の掛け目を入れても６０００万円以上はいきそうです。他に同じようなエリア、同じ平米など調べた結果、おおよそ６３００ー７５００万円で売り出されていることが多いようで、相場の坪数などトータルで見ても６６００万円あたりが妥当なラインでした。ただ解体費用、追い出し費用、売却諸経費、税金など差し引き５０００万円と考えてみます。
こういった案件が１０件あれば２０年後には５億円。その半分の期間で売っても、その半分の値段で売っても２億５０００万円はイメージできます。
不動産投資はミックスかつパズルです。色々な案件を不動産投資の中でミックスするとチェスのように動かすことができます。数を持つということは売ることも貸すこともできます。
この物件で毎月キャッシュフロー倶楽部定義で６３５万円です。あと３６５万円を増やして５０歳くらいまでに毎月１０００万円キャッシュフローにしたいと考えています。あと７年あるので売りながら入れ替えしていきます。
不動産投資には色々な投資法があるように、それにより色々な結果があります。最近は融資の関係から新築が流行っていますが、中古でも十分アーリーリタイアすることは可能です。こういったことは他人と比較することでもなく自分が再現できる不動産投資こそアーリーリタイア達成までの角度を上げていきます。キーワードはスタートから変わらずキャッシュフローの追求です。
