自分にとって何が本当に大事か！？極限まで自分と対話してみよう！
以前、サラリーマンからセミリタイアを目指す！その先にあるものとは・・・という記事を書きました。その中にセミリタイアの条件なるものが存在しています。それは金銭的部分、時間的部分の余裕です。そのどちらも確保できるツールが不動産投資です。
時として、その不動産投資で仕組みをつくりセミリタイアしたはずが、「お金が手許にない！お金がほとんど残らない！そして時間がない！」そんなギリギリの状態に陥る方も中には存在します。そうなってしまうと人生を楽しむための体験ができず、セミリタイア後もほぼ間違いなくストレスになります。
普通のサラリーマンが不動産投資で失敗せずセミリタイアを目指していくには、キャッシュフロー、現金そして時間が確保ができる仕組みであることが重要なキーワードになります。
そしてサラリーマンと不動産投資という組み合わせは僕が知る限り、最もセミリタイアするのに相性が良い組み合わせです。なぜなら世界中見ても、これだけ高利回り、低金利、長期融資を実現でき、利幅が取れるのに使わない手はありません。
しかし、いざ不動産投資の扉を開いてみると成功事例や考え方が多岐に渡り、不動産投資を進めていくと必ずブレが生じます。その時こそ、借金までして、何のために不動産投資をしようとしたのか！？再確認するときです。
しつこいようですが、安定してセミリタイア、アーリーリタイアするには不動産投資における資産そしてキャッシュフローは必要条件となります。
余裕ある不動産投資をするために
いくら不動産の資産的側面が強くても、いくら見栄えがカッコイイ物件でも、お金が通帳に残らなければ心理的にとても重いです。それはまさにバックパックの中に億の借金を詰め込んで旅するようなもので、そういった財務状態に一度入ってしまうと迷路から抜けずらく、またストレスで心まで病んでいきます。せっかくセミリタイア、アーリーリタイアするためにスタートを切った不動産投資が逆に人生を追い込むことになるのです。
だから普通のサラリーマンから不動産投資をスタートする場合、スタート時期は収益性が高い物件を選び、キャッシュフローを手許に残すところから全てのストーリーがはじまります。
もちろん、お金持ちやセミリタイアできるぐらいの財務上余裕が築けている方であれば、別にキャッシュフローが出ずらい資産性高い物件や見栄え良いカッコイイ物件を購入するという選択肢もあると思います。ここはステージによって、余裕によって自由度が変わってきます。
一番辛いのはお金が回っていない人の不動産投資です
２部屋空いただけ手出しになってしまったり、、今は修繕費を出すお金がない、、家賃はたくさん入ってくるが固定資産税が高く思った以上に資金が貯まっていかない、、など。
収支上、前に飲めり込まなければならない賃貸経営スタンスでは何のためにセミリタイアを目指してきたか分かりません。だから僕はソファに深く座り、寛いでいても指揮できるような不動産投資の仕組み構築を心掛けています。
もちろん不動産の強烈な情報をもらったときや買いにいくときは前飲めりになってしまいますが（笑）
不動産投資で失敗しないために！自分の基準をつくっていこう！
不動産投資をスタートして間もない時、僕も当時そうだったように初心者の方は『不動産投資における自分の基準がありません』なので『気持ちや考えがブレブレ』になりやすいのです。
本当に何のために不動産投資はじめたの！？って投げかけたくなります。もちろん時に自分にも何度も問いかけたことがあります。
セミリタイアするには条件として２つのお金が必要です。
１、毎月入ってくる安定したお金（キャッシュフロー）（収益：P/L）
２、手許にあるお金（現金）（資産：B/S）
この両方に余裕があってはじめて不動産投資は安定していくのです。しかし、いきなり２のお金を持つ人は中々いるものでもないので、まずは１のキャッシュフローをしっかりつくっていければ自然に２も増えていきます。
２が安定してくれば、好立地に買おうが、築浅物件、癖ある物件、再生する物件、転売物件など、許容範囲が広がっていくので投資対象の自由度が格段に増えていき、おもしろい不動産投資案件にも取り組んでいけるのです。
では、どうやって自分の基準をつくていけばいいのか？
不動産投資においては財務が大事というのを前提に物件を探していきます。そこで出てくるのが融資と物件の関係であり、セミリタイアできる物件です。
そして探していくと条件が沢山ですぎて訳が分からなくなります。なので自分の基準というものをつくっていくことをおすすめします。
最初、書き出していくと多い人だとおそらく２０個、３０個くらいになるかと思います。例えば・・・
１、バストイレ別
２、東京２３区
３、駅徒歩１２分
４、築２５年以内
５、RC、鉄骨造
６、エレベーターなし
７、稼働率８０％以上
８、フルローンがでる物件
９、都市ガス
１０、ファミリータイプ
１１、価格５０００万円から１億円
１２、利回り１０％以上
１３、瑕疵担保は必須で！
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自分の基準は大事だといえども、もし自分が不動産会社の担当でこんな条件が２０個も３０個も伝えられたら、どんな気持ちになるでしょうか。おそらく多くの方は＜そんな条件あるならうちの会社が買うよ＞＜この買主面倒だな。あとでトラブルになるかもな。。＞となってしまうと可能性が高いと思います。仕方ないことですが、初心者だからこそ基準項目も増え、質問も多くなるので不動産会社の担当者と取引する際、少し注意が必要です。
不動産会社の方は結構ざっくばらんな方が多い傾向にあるのではないかと、お会いしていて思うのであまりに複雑化した『自分の基準』をぶつけても正直、それを受け止めてくれる不動産会社がいるのか？！というお話になってしまいます。
それが購入することができそうもない当時の年収４００万円台、自己資金２００万円以下という属性の自分なら尚更です。
最初は『自分の基準』の条件を絞っていくことが難しくてもある程度絞っていくように努力するべきです。
１００％の物件は存在しないのです。自分を満足させる１００％の物件を追うということは亡霊を追っているような状態でおそらく購入することは困難を極めます。
それに１００％の人間なんていないのと同じように、物件にも１００％はないのです。１００％がないなら８０％以上の基準を満たしている物件を買うとか、強いところと弱いところを組み合わせてあげるとか、自分でポートフォリオ的に組んで仕組化すればいいのかなと思います。
バス・トイレ一緒ばかりなら次回はバス・トイレ別の物件にするとか、地方物件が多いなら次回は都心物件を買うとか、シングル物件が多いなら次回はファミリー物件をいれてみるとか。
その辺も踏まえて意識的に必要な条件だけをざっくり１０個程度に抑えて、『自分の基準をつくり』行動していけば、きっと相手の不動産会社も何を求めていて、どんな物件を渡せばいいのかが明確になるので、話しがしやすいと思います。
ただそれも不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則—資産ゼロでも毎月100万円を稼ぐ仕組みに記載した通り、まずは”融資ありき”のお話です。いくら条件をこちらで決めても築古には融資を出さない、このエリアには融資を出さないなど、現金で不動産を買うのであれば別ですが、融資を引くのであれば、まず融資先の条件が先です。
融資先のざっくりした条件を確認した上ではじめて『自分の基準』が生きてくる。そしてそれは融資先が異なるごとに変えていかなければならないのです。融資と物件の組み合わせにおいて同じ条件は中々存在せず、複数の金融機関を利用すると金融機関ごとに融資の条件というものは変動し、変動したのであればこちら側の基準もマッチングできるように多少変動させる必要があります。
それでも財務状態に余裕ある不動産投資を目指していくことを忘れてはいけません。そこをブレずに自分の仕組み構築を行い、良きセミリタイアライフを送っていきたいところです。
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静岡県天城湯ヶ島温泉にある落合楼村上に行ってみました
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