これは土地という名目で販売されていた物件です。土地売りだけど上に建物がある。このパターンは、よくボロい戸建を購入する投資家が物件を探す時に使う手法の一つです。
土地として探しながら、あー使える建物ないかなーって感じで探している。これがたまにヒットする。もちろん契約の時は土地契約ではなく土地建物契約にするべきかな。
このアパートは、ほぼ土地値で実勢価格では間違いなく割安。融資を受けた信金や管理会社に見せても土地として負けないという見解。土地売りしていた建物だけど普通に直せば賃貸経営できるぐらいのスペック。１Kロフト付きで１０世帯。このうち空きが７世帯。
家賃設定は３、７万円、３、５万円、３、３万円でリフォーム度合いによって賃料を分けた。１０世帯＝合計家賃３６万円程度になるように想定し利回りは１６％程度。
購入してすぐに外壁（これはやるタイミング早過ぎたと反省・・・それより家賃設定を下げた方が入居が早かったかと）そして内装施工、また２個の宅配ボックスを設置。
売却相場は利回り１０から１２％で売られているので、外壁塗装し内装もある程度仕上がった状態かつ満室であれば、土地評価も出てロッドも小さめなので売却できると思っています。
融資はオフィシャルでオーバーローン、信金から金利１、６％、２０年融資（１０年後に約半分）。金利は満室稼働できたら１、１５ー１、３５％に下げてもらう予定。融資額がそこまで大きくないので大幅には変わらないが、数千円程度だと思う。
家賃３６万円から返済１３万円、管理手数料、固定資産税、ライフラインを引いて満室時の毎月キャッシュフローは２０万円くらいをイメージ。
都市ガスからプロパンガスへ変更（最近いくつか良いプロパンガス会社を見つけた）、ワンルームの場合は都市ガスもPLガスもそんなに抵抗感がない入居者がほとんどだ。
今回はガス会社経由でwifiを入れる計画。インターネット無料化の導入は学生さん、外国籍の方を狙ううえで効果は絶大で、一般の方にも喜ばれる設備。賃料アップと言うよりは入居促進と退去抑制を目的とした形で、ネット無料の導入を進めた。
入っている入居者は皆、社会人。本当の客層は学生が多いエリアなので、そこの需要の取り組みが必須だ。しかしスタートの管理会社と地場業者の連携が困難で取りこぼしてしまった。いまとなっては横浜市内なのに保有物件でもっとも苦戦している物件かもしれない。
ヒアリングすると横浜のこの地区では、単身向けの家電７点(テレビ・冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ・掃除機・電気ケトル・炊飯器)付基をウリに新築系のユナイト物件が多くあり、転勤の方や一人暮らしを始める方はその物件で決めていくケースが多く、これが一つ邪魔になっている。しかし価格はユナイトとは異なるので、なんとも言えないところ。そもそもユナイト物件は空きが多いはず。
大学が近隣にいくつかあるうち合格発表が１０月より順次発表。この層の取り組みが必要。一度の入居で４年の契約が見込めるという近隣業者の話。合格発表のある秋口から春先に向けて学生を取り込み、残ってしまった部屋を社会人、外国人、生活保護に貸し出していくという形が本物件に関しては、狙うべき流れだと考えます。
学生以外の一般入居者は近隣通勤の社会人、実家が近い無職や年金受給者、外国人。外国籍の方の紹介は地域問わず東京の外国籍専門業者が行うケースが多いため、過去に決めてくれた業者の他、同じ形態の業者を調べて、宣伝活動を行い、またOYOも入れていく。
バイク原付を移動手段で使用出来る人は立地的な部分よりも家賃等の条件重視で物件を選ぶ傾向があり、プロパンガスボンベの横に空きスペースがあるため、鍵チェーン用の金具設置を行い、専用バイク置場有りの募集で、原付やバイクの利用者の目を引くような物件とする事が狙い。
モデルルームの設置について。ロフト物件という事も有り、入居イメージ付のためにモデルルームの設置を行いたいと考えます。中古のセット（ソファ、ガラステーブル、敷物、スタンドライト、TV台、カラーボックス、他小物）を満室になった別のオーナーから25,000円で販売してもらい（元の総額50,000円程度です）こちらを設置した。
２０１８年はこの１０年でもっとも最悪な年であったが、不動産投資としては３棟購入でCFは３０ー２０−２０で合計７０万円伸ばすことができた。毎年１００万円増加で伸ばせれば４０歳から５０歳の間でCF１０００万円増加する。
BSを強くするためにも売却をしながら、小型アパートなどを短期融資で対応してガンガン残債減らし純資産増加を狙いたい。ステージによって不動産投資はやることが違う。しかしながら、いつのステージでもキャシュフローと現金が強い状態であれば賃貸経営は誰に何を言われても安定すると思う。
