１、自分の生き様を考え自分自身と向き合う！
ふと思い気付くことがあるのですが、どうしても忙しさに負けて忘れてしまいがちで自分の生き様と向き合うことを怠ります。しかし思い起こしてほしいのです。あなたの人生そして近い周囲の大切な人々が使える時間は限られていることを。そして、どこに価値をおいて行くのか・・・
個として人生の時間の中でどういったライフワークやライフスタイルを過ごすのか。ここが不動産投資の原点、コアだと僕は考えています。このポジショニングは都度変化するものですが、現時点でのポジショニングからみて、やるべき不動産投資の絵図やマイルストーンを描いていきます。
不動産投資でゴールラインに向かい駆け上がることで、お金と時間を確保していく自分はどんな生き様をするのかを考えます。
僕の場合は色々な体験（旅、ピアノ、読書、馬とのふれあい、そして体験できないような体験に価値の重きを置いています）や不動産投資で自分と同じような環境を目指す方へのファイナンシャルリテラシーの教育と自分自身への教育。今のポジション（キャッシュフロートリッパー）が好きと言えるので、ぜひ多くの方とこのスタンスや情報を共有したいという思いでブログやメルマガをやっています。
２、人生には余裕とちょっとの無茶が必要！？
お金という生き物は自分が生きている間では非常に重要なツールです。しかし自分のタイムリミッドを過ぎたあとは後世に残す以外に価値は薄く、現在でも自分の目指すゴールを超えてくるのであれば、お金稼ぎだけに注力する時間はもはや「趣味の世界」です。その趣味が不動産投資になることも大いにあります（笑）
はたまた音楽に目覚めたり、宝石集めに目覚めたり、人によってはアイドルの追っかけに目覚めたり、鉄道の旅に目覚めたりと人様々です。その体験のためにいくらのお金（現金・キャッシュフロー）、時間（手間を最小限にして自分の時間を確保）が必要なのか。
自分のやりたいことを自分で知っている人は意外に少なく、そしてちゃんと向き合わなかった結果、人生の最後に後悔するということが多々あるようで、そうならないためにも多少無茶ができるような余裕ある環境を自分自身で作り上げていきたい。そして無茶しましょうw人生にはノリも大事ですから！！余裕ある生き方をして自分、近い周囲がハッピーになるように行動を起こしましょう！！
１、キャッシュフローと現金はキングである
２、人生をフレキシブルにするための不動産投資である
３、労働は人生のオプションである
４、人間にはリミッドがある
３、人生で１番時間を費やす専門職として不動産投資を捉える
不動産投資家も一つの専門的職業です。どの仕事にハシゴを掛けたのかで、その後の人生は大きく変わります。ティッシュ配りを１万時間やってもティシュ配りですが、不動産投資家としてファイナンシャルリテラシーを向上させるのに１万時間費やせば、自ずと結果はひらけてくるはず。ここにはそれに傾ける情熱＝パッションが重要です。不動産投資家として自分が描く結果を出したいのであれば、リアルにパッションを不動産投資に注ぎ込みましょう！特に不動産投資はお金の額が大きく、リテラシーの低い情報弱者は騙されたり、負ける可能性が高まります。中途半端は許されません。僕はそう考えます。
４、不動産投資で儲けるための準備をする
不動産投資で結果を出すにはスピード、行動、決断、そしてシンプルに取り組み、実務に直結するファイナンシャルリテラシーを徹底的に上げ、現金とキャッシュフローを増やす「儲け」を追求すること！それには準備を怠らないことです。準備ができた時にチャンスはやってくる。物件もそうです。融資や自己資金そしてノウハウなど準備ができ、「自分の基準を自分で知ること」ができているからこそ、瞬時の決断ができるのです。儲けに直結する準備をしましょう。時にリスクを最小限に留めすぎた結果、儲からないような不動産投資を考えている人も中にはいます。不動産投資で結果を出すには儲かる不動産投資を考え準備していきましょう。
５、不動産投資は数字で考える
財務＜決算書の状態＞が強ければ賃貸経営は比較的楽に経営ができます。現金、キャッシュフロー、借入償還年数、返済比率、平均金利、イールドギャップ、自己資本比率、自己資金回収率などの数字を意識する。賃貸経営のほとんどのことはお金で解決できるのですから。そこに余裕をもたせるのは鉄則です。
６、不動産投資の利は時間の側面で考える
不動産投資は賃貸経営の側面もありながら投資の側面を持ちます。それは時間の経過で資産形成が可能だからです。もちろんすぐに買って売ってすれば最短の時間で稼げます。ただそれだと角度を変えると転売という労働を継続することになります。まるで不動産屋のように。
キャッシュフロー重視の不動産投資では、最小限の自己資金に対して、人のお金を利用して、残債が減り資産が構築でき、あわよくばキャッシュフローが残る、それが時間の経過で広がってきます。融資を受けた借金（負債）もいつかはゼロになります。
仮に３０歳でスタートして２５年融資で物件を取得したなら５５歳には完済、１５年融資で物件を取得したなら４５歳には完済、それが自分の純資産になり、これと別にキャッシュフローが手残りになります。
極端な話、完済時に資産としての効果があれば、キャッシュフローの手残りが仮に全て吹っ飛んだとしても不動産（土地、建物＜残存期間内、耐用年数超える場合は別な捉え方で考える＞）が資産として残ります。それが１億円の価値がその時にあれば、人のお金で年数かけて完済させたことになります。
これが１０棟あれば１０億円です。やらなければゼロです。やるか、やらないか、リスクをとるか、リスクを取らないか。スタートして１５年後、２５年後、おそらく結果は大きく変わってきます。それだけ不動産投資と時間は密接なのです。
７、不動産投資は物件の仕入れ次第で大きく変わる
不動産投資は仕入れが勝負。出口戦略より入口戦略！！入口すなわち仕入れで負ければ出口も負ける可能性が高まります。物件が強ければ１０年融資だろうが儲かる。逆に物件が弱ければ、いくら４０年融資という超長期融資を組んでも負ける。物件は損益上のプラスの顔を持つ。
１つ１つの物件をどう「とんがらせるか！？」ここはひとつのテーマ（キャッシュフロー型、転売型、築浅型、完済型、現金買い型、建替型など）を持ってやることが大事、テーマがなくエッジがない物件というのは方向性が見えづらい。フラットな物件というのは投資結果としてもフラットになりやすい。ある程度、リスクをとってやるから利益が出ます。自分がどのリスクを許容できるかを知ることが大事です。
物件リスクの一例
１、全空物件
２、誰もいかない辺鄙なエリア
３、多額の借入をする
４、再建築不可、借地権、容積率オーバー、建ぺい率オーバー
５、不良入居者、滞納者がいる
６、修繕費用がかかる（再生系）
７、心理的瑕疵がある
８、傾き、水漏れ、亀裂などがあるなど
知識がないからリスクが大きくなるのです、知識があればリスクは自然と小さくなるもの。そして、せっかくやるならエッジがある物件を！なぜならその方が儲かりやすいから。
８、融資が先、物件が後。融資（ー）と物件（＋）の幅を最大化しよう！
融資が先であるが物件が重要。融資が良くても物件が間違えば良い結果にはならない。融資は損益上のマイナスの顔を持つ。
融資がなければ拡大は困難、自分が使える融資先を知り、融資条件（借入予想額、融資エリア、調達金利、融資期間）などをしっかり把握していく、自分の年齢と生きる期間、構造の耐久性と価値（木造、軽量鉄骨造、鉄骨造、RC造）、築年数（新築、築浅、築古、耐用年数超え、建て替え）が密接に関わってくる。
RCで耐用年数内でないとNGな不動投資法もあれば、全てはバランスとキャッシュフローや売却益が出れば、構造や耐用年数関係なく仕入れて行く僕のような投資スタンスなど色々な方法があります。でも、金融機関の考え方を知り融資戦略の絵が描ければ止まらず継続した不動産投資は実現します。逆に融資戦略に失敗すれば拡大は止まります。融資は階段と一緒です。次の段が自分で見えていなければ、一歩を踏むことができないのです。
９、賃貸経営はオーケストラのように
賃貸経営はオーケストラ。リフォーム、保険、プロパン、管理会社、税理士、弁護士などを上手くコントロールする。賃貸経営者はいわば指揮者。指揮者は最低でも全てのカテゴリーを薄く広くまず知ろうとすることが大切です。軸となる賃貸経営者の指揮の振り方で不動産投資の場合は収支や出来栄えなどに影響します。ただ良い業者と出会えれば、その業者が色々と教えてくれます。特にいい管理会社は大切です。賃貸経営の大体のことは既に本などで事例がありますし、それを学び、実戦で経験を積んで自分のスタンスを構築しましょう。
１０、意外にかなり重要！不動産投資のエリア戦略
僕の場合は東京、神奈川、埼玉、千葉（１都３県）とそれ以外のエリア（他県）に分けるエリア戦略を持ちます。
・１都３県は基本ホールド、他県は人口動態関係なく買ってすぐにでも売却できるもの
・１都３県は物件大きさにこだわらず、他県は５０００万円以内
・キャッシュフロー型、土地値型、転売型、築浅型、リスク型（築古、容積や建ぺい率オーバー、全空、借地や再建築不可、滞納、災害など）、再生物件（修繕完了すればしばらく手間かからない）このあたりをミックスする、新築は既存の強い土地に建て替えをいずれ検討
・融資エリアと借り換えは密接です
１１、できることをやってあとは税金を払う
税金を納めて融資を受ける。ざっくりですが売上から経費を引いて、残った利益の３割税金払うと腹く食って、７割の現金を残す。自分に必要な税引後の手残り額が毎月３００万円なら年間３６００万円。税金を３割と仮定して割り戻すと毎年５０００万円クラスの利益をあげること。極端ですがそう考えるのもひとつの手かもしれません。
１２、物件が増えすぎると手間がかかるから数の仕組みで整理する
手間のかからない不動産投資ポートフォリオを構築する。あまりに棟数が増えると今度は手間がかかる。拡大において僕は接点を極力減らしたいので従業員は雇わない。一人でコントロールできる範囲でやると今は決めています。なぜなら自分の不動産投資で描く目標なら一人で十分できるはず。１棟物を１０棟と今後小さい区分でもコツコツ混ぜてゴールに近づけていきたい。そして楽に客付けできる物件に組み替えていく。
１３、自分しか満足できない自分自身のゴールへ向けて
不動産投資のゴール到着をイメージ。僕の場合は税引後で毎月３００万円キャッシュフロー、現金３億円いったのであれば、それ以降は年１−２棟の物件を買い、小さい区分でも現金買いしながら、不要な物件を外に出し、別途その売りで年１棟入れ替えて１０００から２０００万円ほどやりたいですね。そして楽にまわる仕組みをつくりたい。
数字があっているならあとは客付しやすい方が良いです。「不動産投資は数字が合って、稼働できているのが何より大事」だと思っています。そこがあれば極端な話あとは何でも良いかなと考えてしまう時もあります。
最後に、これはあくまで僕の考えで僕のやり方です。不動産投資成功に答えはありません。不動産投資個別相談にたくさんの方がお越しいただき、再現でき結果が出たと年に何十回とメールをもらいます。しかし、相談にこられた方の中にはコレちょっと違う、共感できないな＠＠、、なんてこともあるはずです。それは経験、目的、ゴール、今いる環境の違い、得意不得意もあるのですから。あくまでもこの１３の羅針盤は参考程度にしていただければ幸いです。
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