もうすぐ僕の不動産投資も１０年になります。ブログに書いていない案件も含めても買いは３０件くらい取引してきました。ペース的に年３棟といった具合です。
これによって自分のライフスタイルプライオリティを達成することができるかどうかが、不動産投資の目的には重要だと考えています。僕も気づけば４１歳です。平均寿命を考えると折り返し地点です。それに生きる後半の６０歳や７０歳になってくるとやりたくてもできないことって沢山あるはずで、そもそもその時に今やりたいことがやりたいとは限らないですし、だからできる時にやれる選択肢を取れる状態にいるのがベストだと思うんです。そう、若さはそれだけ貴重ということです。
だから他人に惑わされてはダメです。不動産投資をやっているとソーシャルメディアの普及によって、よく他人と競い合うのに燃えている人がいますが、これは関係ありませんし、上を見たらキリがないです、額で勝負したいなら森ビルと競ってみればわかることです笑
さて２０１９年一棟目の物件は４０００万円弱の大規模修繕を施行して、不動産会社自体が持ちこたえられず、倒産した任意売却で買い取った物件です。土地と建物の合計積算は融資額以上出ている地方では基本マストな形態です。
昨今の耐用年数の縛りから、この物件の残存は１４年３ヶ月しかないので、残存と同じ融資期間内という条件で、初取引の地銀で融資を組みました。金利は変動１、６％、順当にいくと倶楽部定義だと毎月キャッシュフロー５５万円アップです。
７年後には残債は半分というのが良いですね。人のお金から家賃が入って、人のお金で返済をして諸々引いて残るのがキャッシュフロー。フローが取れなくても１４年３ヶ月後には残債がなくなる。そこが時間軸を使った不動産投資の醍醐味でもあります。
最寄駅から徒歩３分で１DKと２DKの混合物件、合計３０世帯。空きが２２世帯くらいありました。井戸水なので入居者の水道料がかからないので一律で水道料を徴収しています。また追加で有料バイクスペースなどを外注で設置しました。
プロパンガス会社に依頼して給湯器とエアコン（フルメンテナンス）、TVモニターホンと混合栓の新設、既存入居者に料金の配慮と新品のガスコンロのプレゼントなどを導入。
LEDをリースしました。５年間のレンタル契約となり、
この物件から近いところにイオンが先頭を切って２０２５年とりでTWIN-TOWN PROJECTと題して取手市桑原地区に大規模商業施設オープン予定です。
道の駅のような機能を持った施設、温浴施設、専門店が連なる商業施設が、多目的な広域集客型ショッピングモールや、子供向け職業体験施設を整備する考えだそうです。
North-TownとSouth-Townをつなぐ立体横断施設を国道6号に架設し、敷地の中心を貫く形の歩行者専用のプロムナード(フランス語で散歩道・遊歩道の意味)”さくら街道”も整備する計画もあるそうです。
さらに地元アーティストや東京藝術大学と協力して、オブジェや壁面アートを設置し”アートのまち取手”をアピール。
２０１９年に準備組合設立し計画に取り掛かり、２０２４年着工、２０２５年度オープンを目指しているとのこと。これによって雇用が６０００から７０００人程度増加する。この着工に向けても建設業者などが泊まる施設が必要になったり、雇用から入居者が集まる可能性も十分あるかと考えています。
また取手駅西口周辺も再開発が入るようなので、ここ５年くらいが楽しみです。実際、区画整理事業は今年で２６年越しだ。３０年後の２０２３年にようやく完成の見通しに。
＜before＞
＜after＞
