新築木造アパートは今回はじめて取り組みました。物件は１億中盤、利回り８、７％前後、金利１、６％（完成後満室にしてから金利１％前後に交渉予定）、融資期間２５年（残り２４年）、積算評価は８０％、実勢評価はイコール、木造３階建て、１５世帯、準防火地域、建蔽率６０％、容積率２００％で公道接道６mに１８m以上付いている。最寄り駅が２つあり、そのうちの一つが再開発でタワマンや商業施設が令和１０年に完成予定です。
エリアは東京都練馬区、東京メトロ有楽町線と副都心線氷川台駅と東武東上線上板橋駅が最寄りになります。主要ターミナル駅は池袋駅となり電車で７分圏内。
また練馬区は人口が緩やかに上がっていき、平成３９年が天井でそこから減少、平成５９年の時点で現在と同じ規模の人口になる。この時点ではローンは既に完済となる。
２０１９年の東京都練馬区における土地価格相場(平均取引価格)は坪単価１４０万円。土地相場は１年前に比べて１０ 万円増(+７.７ ％)と堅調に推移。実勢価格は坪当たり１４０万円程度とすると土地面積６５坪だから１４０万円×６５坪＝９１００万円となります。土地は戸建てがある状態で購入したので解体、撤去しました。後に地盤に杭を打って建築開始。
並行して土地に対してのボリュームプランを入れていきます。建物スペックは約２８０平米の準防火の木造建築で、１K２０平米１０ 世帯で家賃７万円前後想定のバストイレ別、また１K１６平米５世帯で家賃６万円前後想定で３F部分にプランを入れて、ここは＠ウォシュレット付きの３点ユニットにしました。
どうして１Fが１００平米、２Fが１００平米あるのに、３Fだけが８０平米になったかというと最初に依頼した設計士が斜線制限をミスった為、、、そして新たな設計士に依頼したところ３階部分が８０平米程度となることがわかりました。これにより利回りが下がりました。
これにより利回りが８％くらいまで下がったので一旦見送りましたが、これにより信用金庫の理事長承認までとっていた支店長も担当者も困ってしまいました。そこで大幅な指値をしました。そして３F部分が１００平米から８０平米まで面積が減ったことで２０平米５世帯がつくれず、また２０平米４世帯だと数字が合わないので、１６平米５世帯でトライしました。家賃想定も２０平米が７万円前後のところ１６平米で６万円前後なら借りるターゲットもいると判断しました。
そして、ちょうど韓国ソウルのホテルにいた時に連絡が入って目標の８％後半になるように価格を下げることができるとのこと、また提案した３点ユニット１６平米プランでボリュームが入り、最後は目標の数字になったので前へ進めることになりました。
新築をやっていると良く話に出てくる劣化対策等級。劣化等級があると一定の金融機関では融資期間を３０年や３５年に伸ばすことができます。わかりやすいのがこちら。採用されるのは等級３もしくは２になります。
３F部分が４F並みに高さがあります。なので３Fからの眺望は良好です。ただ窓ガラスは腰高以上になるのでガラスは曇りガラスになっています。なぜなら・・・
室外機と緊急避難用のボックスがあるため
これがクリアガラスだと室外機と緊急避難用のボックスが思いっきり見えてしまうから見栄えが悪い。
設備には宅配ボックス、無料インターネット、浴室乾燥機などを付けて、オートロックは今回は不要と判断しました。
室内物干しワイヤーは森田アルミ工業のPid 4Mを仕様。
周辺にはホワイト、ブラウン系の建物が多かったので、このアパートも外壁はホワイト系、フェンスはブラウン系で統一感を出しました。
国交省は水害リスク情報の重説を最近から義務づけていますが、この物件は水害から外れていて、地盤も強いエリアなので問題はなさそうです。
地盤調査・解析実績100万棟超えの「地盤サポートマップforU」
給湯器、エアコン、モニターインターフォン、ウォシュレットなどはプロパンガス会社から貸与。
最終チェックでは、スポンジに水を付けて簡易的な汚れは落としていき、消えない汚れやキズなどがあれば、引き渡しまでに補修してもらいます。
募集から２週間で５部屋申込、引き渡しから１０日で６部屋申込、合計１１部屋、１５世帯あるので残り４世帯。１F部分が２Fくらいの高さにくるので１Fでも関係なく入っていきます。３F３点ユニットが賃料１万円安いですがバストイレ別より弱めです。残りは１Fの入り口側の１部屋と３F３点ユニットが３部屋です。
売却について近隣の事例では築３０年でも利回り８％台で売られています。築２４年の段階でローンは完済します。相場が変動せず、同じ８％後半で売れるなら１億中盤の売却益と２４年分のキャッシュフローが手に入ります。
新築から築５年以内で売却すれば利回り７％で購入する層がいます。さらには銀行・信託系不動産会社で自分よりスペックが悪い物件が何件か利回り６％以下で売りに出ていたのはビックリしました。。
また良い土地があれば、中古の買いと並行して新築を建築していくと思いますが、新築は建築投資、中古はM&A投資、正直拡大スピードだけ考えれば中古の方が圧倒的に早いです。
しかし資金に相当の余裕があったり、属性が相当高い場合は新築RC・鉄骨造・木造をスタートから進めるのはありだとは思います。最近は東京２３区デベロッパー型キャピタル思想がますます増えてきていますね。
僕の不動産投資の原点は「お金と時間を得て好きなことを選択できる自分になること」なので、キャッシュフローをベースにしたMIXした不動産投資が相変わらず好みです。
