今回、購入した物件は東京都町田市、ここは４０万人規模の市町村、物件価格は２億円強、利回り１２、８５％くらい、土地値系、ファミリータイプ２４世帯、駐車場２４台で三井ホームが施工した可愛らしいアパート。入居状況は良好。
キャッシュフロー倶楽部の定義で毎月１２８万円CF。これで毎月合計６００万円キャッシュフロー。１０ 分の１でも毎月６０万円だから程良く生活はできるし、今やりたいと思っていることは、このステージでも十分できる。
決済は本年４月、築２５年の木造、いわゆる耐用年数がない物件。今の融資の方向性だとかなり嫌がられるスペック。僕は基本ホールド派なのでキャッシュフローと評価維持がしやすい土地値と賃貸需要の見極めができれば買っていく。もちろん物件をミックスするのが方針なので、来月には２３区内に億越え新築が完成予定。区分も買うし、戸建ても買うし、新築木造やRCもやる。
家賃２２６万円
返済８９、８万円
固定資産税８万円
管理手数料１２万円
清掃代２万円
ライフライン１万円
J-COM１万円
雑草等選定２万円
満室時のキャッシュフロー約１１０万円
融資は地方銀行から金利１、６％の２０年で借りています。当たり前ですが２０年後には借入金はないです。これが不動産投資の凄いこと。土地２億円が２０年後には自分の物になる。
＜２０２１年１２月 金利１、３５％で毎月の返済２万円下がったので毎月CF１１２万円＞
それに、人からもらう家賃から、銀行に借りたお金を返して、経費と税金引いて、おまけにキャッシュフローまでもついてきてしまう！やらない理由がよく分からない。
２億円で年間１０００万円プラスなら１０年間で１億円増える
２億円で残債が１０年後には１億円になっていると１億円増える
単純計算１０ 年間でキャッシュフロー１億円＋売却益１億円で合計２億円
１０ 年間でCFと売却益をサンドイッチすることでお金を増やす。もし、この結果が半分でも１０年後には１億円です。１０ 年間、年１０００万円のサラリーマンが一人増えた感じです。手間も最小限に抑えて棟数を増やすことが不動産投資はできるのでこれには再現性があります。
もし増やすことができて、この仕組みを１０ 棟完成させると毎年１億円が入ってくる計算です。１０ 年間で１０ 億円です。
１０ 億円あると毎年１０００万円使っても１００年生きれる。毎年２０００万円使っても５０年は生きられる。ここまで現金があれば果たして不動産投資はするのだろうか！？
低属性からスタートしたので融資戦略的な不動産投資は欠かせない。今回、地銀と取引するため、また定期性を高めるため、毎月５０万円の定期預金(３本に分けて)を開始した。５年後の４５歳で３０００万円貯まる計算だ。
これを６０歳まで続けることができると１億２０００万円貯まる。しかし、６０歳で先が心配でお金を貯め込み、７０、８０歳になって自分の周囲でも友達もどんどん死んでいく、自分も長くないと悟り、それからスポーツや海外旅行に行こうとしても、その時はすでに異国を楽しむ能力や体力はなくなっているし外国の料理も口に合わなくなっている。先延ばしするのはよくないよ。
売主はロータリークラブの会長でした。地元の障害者支援とか諸々イベントなどやるみたい、僕は英語圏のクラブに興味があるので、先日アメリカンクラブのプレインタビューを受けてきてOKが出たので、来月リアルインタビューしてきます。なので、ここ半年くらい英語もちょっと頑張って勉強しましたw
この売主さんが管理依頼していたのが、僕に話を持って来てくれた不動産会社だったので、高いですが、管理委託を５％税別で締結しました。いつもは管理手数料は１、５ー３％税込ですが、これはスルガ銀行じゃないけど、お付き合いポイントということで進めつつ、ここからはきっと今後も物件紹介優先してもらえると思うので、物件がガツンと増えた段階で１、５ー３％税込とかに交渉しようと思います。ここも金利と一緒かな。
あと、自分が使うお金より、遥かにキャッシュフローの仕組みが増え、プラスがマイナスを圧倒的に凌駕した時、お金に対しての余裕がうまれる。これはシンプルな構図だ。でも、それによって、とれる選択肢は無数に広がり、選択に対しての自由も実感できる。いいことだ。あとは僕そして君が何をやりたいかじゃないかな？！
