毎月１００万円キャッシュフローを達成した物件
はじめての収益物件を購入してから２年８ヶ月後。毎月１００万円キャッシュフローを達成しました。これが現役サラリーマン最後の購入物件となった一棟RCマンションです。
不動産投資に気づいたのが２５歳のとき、そこからインプットにひた走ること６年間全く買えず、３１歳でやっとワンルームマンションを購入することができました。
現実的に考えれば年収も自己資金も多くない自分が掲げた目標（毎月１００万円キャッシュフロー）を達成するには、時間が必要と考え念密に計画を練っていきました。そして当時の記録を読み返すと２０年後の４６歳で毎月キャッシュフロー５０万円を手にしている。と記載されていました。
しかし結果、自分の想像より早い期間で目標達成できたことで、計画や可能性をはじめから狭めてはならないことを学びました。僕もあなたも、もしかしたら自分が知らないノウハウやリテラシーを知ることができれば、現時点からさらなる飛躍ができるかもしれません。
２０１３年１月、この物件を分岐点に退職届を会社へ提出。そして同年３月末に退職し、同日そのまま１ヶ月の海外の旅（香港ーモロッコースペインーイタリアートルコーエジプト）へとスーツケース片手に出発しました。旅の様子は写真付きで毎月１００万円キャッシュフロー倶楽部（第1章）の非公開ブログに記載しています。
初！不動産投資を法人で
僕のようにセミリタイアをする場合、サラリーマンをやめてしまうことが原因で個人属性が弱くなってしまいます。
不動産投資を継続するには融資が必要条件になるので、会社をやめても融資が出るように早いタイミングでコツコツ法人としての実績をつくり、サラリーマン退職の１年以上前から管理法人・サブリース法人のような形態で法人を運営していました。
その結果、１期目を黒字で締め小さいながらも実績や決算書をつくっていたことでスムーズに融資のテーブルにのりました。
そして５番目となる物件は、日本政策金融公庫から新事業活動促進資金ということで、固定金利２％前半、融資期間２０年で法人融資を受けることができました。
日本政策金融公庫（新事業活動促進資金）
・新たに経営多角化・事業転換を図る方
・経営多角化・事業転換後おおむね５年以内の方
サラリーマンから見ると法人という言葉は難しく感じるかもしれません。法人は思ったより難しくありません。難しいのは不動産投資家として、その法人でいかに融資をうけて物件を購入していき、財務を良くしていくかという点です。
自分の場合、少ない資本金で合同会社としてスタートしました。現在は黒字で４期締め。資本金を増額して５期目に突入しています。融資を受けるという点ではなるべく売上、利益、税金は右肩上がりするように心がけています。
初！築古RCマンションを運営してみて
横浜市瀬谷区にあるRC（鉄筋コンクリート造）マンションを見たとき、今までの木造アパートに比べて建物の大きさが数倍ある外観に驚いていました。
木造とRCが同じような条件であれば、建物の大きさから考えれば、RCの方が修繕費がかかりそうだ。そう単純に思ったのを記憶しています。
物件自体は売主さんがかなりお金をかけて建築した建物で見栄えは築年数の割に立派です。内装もお金がかかっていて賃貸にしては良さげなシステムキッチンなどが設備で入っていました。
購入当時は半分以上空きがあり、リフォームがされていない状態でした。理由としては売主さんが入居者が決まってからのリフォーム施工だったので当然、客付は決まりずらく、これが原因で稼働率が低くくなっていたのです。
購入後すぐに空き部屋を白を特徴とした清潔感あるリフォームをしたことで短期間で満室となりました。また実際運営してみると、駅から距離はあるものの客付力は強く、空きが出ても１−２ヶ月程度で決まってしまいます。そのおかげで現在も満室稼働中です。
築古物件の利回り、修繕、固定資産税を考える
この物件は利回り２５％あるので、賃貸のことを考えみると賃料相場が５万円だったと仮定して、万が一、日本国内で賃料値下げ競争がはじまったとしてもこのぐらいの利回りで買えると、賃料２．５万円にしても利回り１２．５％で戦っていくことができるのです。また賃料５万円で貸したとしても半分稼働していれば利回り１２．５％となるのです。敷金、礼金、更新料など別になくても運営にはまったく差し支えありません。
築が古いというデメリットはありますがリフォームすれば見違えります。またリフォームや再生を初期の頃にしっかりすることで、その後に修繕費は低くすみます。
また築古RCマンションは建物部分の評価が低くなっているので固定資産税が安くランニングがとても楽です。
築古はリスクだという点もありますが、借入含めての回収期間が早ければ、リスクフリーに近づくのも早く、２５年、３５年と長期融資で組んでキャッシュフローが薄い普通の物件よりリスクはかなり低いと僕は考えています。
規模が増えて自主管理から管理委託へ
個人で購入してきた物件は全て自主管理してきたのですが、この物件は３階建てで土地・建物共に広く共用部分の清掃費が大きくのしかかるので、清掃費込み管理手数料３％でやってもらえる管理会社に管理を委託しました。
結果として、自分が海外にいてもほぼ全てに等しいくらい管理会社がコントロールしてくれています。知識がない自主管理であればお金を払って任せた方がトラブルが低く自分の時間も自由になりますので、この物件からはすべての物件を管理委託しています。
東京、神奈川の物件で管理会社に困っている方はご連絡いただければ僕が利用していることろをお伝えします。問い合わせフォームはこちら
＞＞次のページは
長野県上諏訪温泉にある朱白に行ってみました
コメントを残す