今後の空室対策に避けて通れないのが、外国人入居者そして高齢者です。この２つのキーワードを賃貸経営に受け入れるだけで当面は差がついてきます。
日本人は２０１０年のピークから急激に人口減少していきます。これからは特に高齢者が増え、それによって相続が増え、若い世代に自宅を引き継ぎするなど、これらにより持ち家を住居として選ぶ層も増えてきそうです。そうなると日本人に対する賃貸需要は付加価値（参考例：物件力でドックラン＆部屋力でペット可）を作り出さなければ、厳しい展開となることが予想されています。
また、高齢者については全人口に対して割合は増えるものの人口自体が増えるわけではありませんが、外国人の方は今後ますます増加します。在留外国人人口は東日本大震災以降３０万人増加しています。政府の今後の外国人就労者の増加目標も年間２０万人とされています。
僕の通っている乗馬クラブの近くでも、その道を通るとインド人を１００％近く見かけます＠＠、その付近の団地ではインド人のコミニュティが出来上がっているほど。
外国人でもカテゴリーの中で注目すべきが、留学生です。外国人専門保証会社GTNの７万人の実績から算出した統計では、留学生が６５％、就労及びその他が３５％となっています。
また、国籍比率では中国人５０％、韓国人１５％、ベトナム・ネパール２０％の特に２０代。
彼らのポイントとして、留学生の多くはワンルーム物件やもう少し広めの部屋を複数人で借りていることが多い傾向にあります。日本人には不人気な３点ユニット（通称バストイレ一緒）や築古などは、重要な条件にはなりません。
僕の所有する東京都中野にある築古物件はバストイレ一緒でも、ボロくても、ベトナム人の留学生が２部屋借りて入居中ですが、滞納もなく近隣トラブルもなく継続賃貸中です。
この建物は間取りパターンがいくつかあって、そのほとんどの部屋を購入当時にリノベーション済みですが、先日ずっと入っていた部屋が初めて空きました。玄関開けたら、、、
これって香港式？？重慶大厦のホテルでみた。。トイレにそのままシャワーブースが・・・
日本で、僕ははじめてみるスタイルでした。電気系やシャワーブースを入れてリフォームすると安くやっても見積もりで１００万円くらいかかりそうでした。家賃５万円代で１００万円超えって・・・回収に２０ヶ月くらいかかります。
そこで伝説のアパリノ職人に最低限リフォーム（このリノベは別なブログでビフォア、アフターを書きたいと思います）依頼、さらに家電を入れる方向で、今トライしています。
おそらく外国人以外のターゲットでも十分対応できると思いますが、外国人ならさらに入ってくれるのではないかと思っています。その際は今やっている外国人客付スキームでトライします。最近もこの募集で賛同してくれた大家さんの方達で４件ほど決まったので、徐々にですが成果が出ています。
ターゲットの一つは留学生です。日本人学校の入学サイクルは４月生、７月生、１０月生と３回の入学があり、日本人の引っ越しシーズンと比較しても年間の稼働が平準化します。入り口は多いに越したことはありません。
複数媒体からの客付する！人の流れがなければ、いくら家賃が適正で、部屋がスペシャルでも意味がないのです。客付は人の流れをつくること。
僕は最近、外国人の方の入居を促進させています。その中で問題となるのが習慣や保証会社の問題、そして管理会社との連携です。
外国人に貸す場合は言語及び商習慣の違いからゴミ出し、生活騒音、香辛料などによる苦情、無断転貸、承諾なく複数入居などトラブルがあります。
このあたりも踏まえて、保証会社専門会社のGTNは外国人入居者や管理会社との連携など様々なことに対応しています。家賃保証の他に、家探し、生活サポート、外国人入居者の物件検索ポータルサイト、仕事探し、携帯、留学事業など行なっており、近隣の日本語学校や大学と積極的に提携、また言語も英語、中国語、韓国語、ベトナム語、ネパール語、タイ語、ポルトガル語に対応しています。スタッフの約６０％が外国人となっています。
特に僕らがダイレクトに関わってくるのがGTN保証サービスの内容。
基本的な保証内容：月額賃料等、訴訟費用、残置物撤去・保管費用 最大４８ヶ月
保証を付加できる内容：原状回復費用（上限１ヶ月分）、更新料（上限１ヶ月分）
さらに助かるのが生活サポートサービスです。
１、電気・ガス・水道の利用開始時における電話サポート
２、口座振替申込手続きのサポート
３、ゴミ出し・騒音などのトラブルサポート
４、設備不具合連絡などの入居者クレームの仲裁
５、連絡先の変更及び長期不在時の連絡サポート
６、解約及び更新手続きサポートなど
さらに手厚いのが、突然の無断帰国などのリスクもGTNであれば保証審査時に本国の親御さんの連絡先を取得していることにより回避が可能。
外国人の受け入れに初期費用はかかりません。日本人とそうそう違いはありません。まずはこういった仕組みを利用して、初めの一人を受け入れてみて経験を積めば将来の賃貸経営にも中長期で対応が可能かと僕は考えます。
