埼玉県の大宮駅から電車で２０分、車で２０分くらいにある大東建託施工のいわゆる土地広３棟一括地主系アパート。家賃から返済、管理手数料、固定資産税、ライフラインを引いて毎月３０万円キャッシュフローというイメージ。
相続で売却に出て不動産会社から資料がきて進めていたが一向に進まないところ、たまたま会いましょうということで、お茶していた不動産会社の社長が物元の古巣だったことから、すぐさまグリップすることができた。本当にこの世界は狭いし縁だと感じた。
土地評価がある程度出ていて、積算はちょい割れ物件。自分の中では程度良好の築浅１５年、２１年、２２年の木造といった具合で安定目的で買ってみた。ファミリーで戸数以上の駐車場もあり、最強物件ではないが、客付さえハマれば不動産投資の王道のようなフラットアパート。
融資は地方銀行からフルローン、融資期間２０年、金利１、５％で受けた。いずれ金利を０、８％程度に下げてほしいと考えている。これだけでも毎月２万円強変わってくるから。
この物件は比較的、土地値を意識したアパートではあるが、あくまで市場価値ある土地の価値であって、土地値でも山林や田舎で土地値は出口も危険だから、しっかりと実勢価格と流動性を見ないとならない。ここ最近は岐阜を筆頭に地方でバンバン土地値が出てくるが実勢との乖離があるので、その辺りをよくみないと怖いですよね。
今回の大東建託物件を持ってわかったのは、物件としてのつくりは僕がいつも買うようなアパートに比べて自分でも住めると思えるスペック。逆にいうと修繕の時に無駄にスペックが良いのでお金がかかりそうな感じも見受けられる。一例で見るとガラスはご丁寧にペアガラスになっていて、普通のアパートにあるガラスより明らかに質が良いので、良いものは高いっていうことから交換になると高くつく。
元が良いスペックの物件なので、リフォームにもいつも以上に気を使わないと、チグハグになってしまうので、管理会社の提案含めて、こんな感じのリフォームにしてみました。
２０年融資で１０年後には半分程度になっている。もちろん土地値以下になっている。ここで築２５、３１、３２年のアパート。残債イコールで売ると利回り２２％。家賃下落があっても、これに１０年間で稼いだキャッシュフローもある。感覚的には厳しくみても利回り１４〜１５％であれば売却できるのでは？？ということから余程のことが起きないと負けないのではないかと思っている。不動産投資は間違えると相当のダメージになるので、負けないことが大事。
このアパートに関しては＜客付＞ここが課題になると考えています。この客付の引きが強くあってほしいところですが、今の稼働率は９割ですが、正直めちゃくちゃ客付が強いアパートという訳ではない。だからテコ入れする必要はありますが、なるだけ管理の切り離しをしたいので、このアパートの客付スポットを見つける必要があります。そこが見つかってしまえば、時流やエリアの状況が変わらなければ継続安定できるアパートだと考えているので、満室経営できるこの物件だけのベストポイントを早く見つけたいところです。
今がきつければ今後はもっと厳しくなる。そういう物件はやれることだけやってダメなら売却です。売却すれば空室も気にならない。やはり楽な物件をホールドしていくべきだよね。と自分にも言い聞かせています。それが仕組みだから。そこが楽なほど、オーナー側にも余裕がある生き方や決断ができる。そう僕は思っています。
