２棟目の新築アパートです。このあと３、４、５棟目と時期をズラして建ち上がる予定です。２年で新築借金が６億円以上増えました。今は金融機関の姿勢も新築寄り。
物件の利回りは９、１％、最寄駅２箇所まで徒歩１０分程度、２０ー２９平米までをミックスした間取り（特に広い部屋は瞬殺だった）国道沿いですぐ横に新しい大型道路ができる、角地ではないが角地みたい。コンビニ徒歩４分。
オートロックはありません、宅配ボックスあり、自転車が置けるスペースあり。キッチンがクリナップとIHがアイリスオーヤマどちらもブラック調でかっこいい。
周囲にはアパートが少なく、隣駅にいくと極小ワンルームが多い、募集開始をして１ヶ月で１１世帯中１０世帯が決まる。現在は１室空き。幼稚園・学校多数で入居者の大半は女性の学業系の先生ばかり。
戸当たりコミコミ４００万円で相場より安かった。工期は完全に遅れたけど、、完成した。最終的には良い建物ができたので良かったが、、業者とのやりとりが本当に疲れた。。これだけは汚点。
融資は地元の信用金庫で２５年、１、６％、返済が終わる頃に築２５年、毎月キャッシュフローは３０万円程度。今まで買っていた物件は築２５年以上が多かった。実際はここから（笑）
このエリアの築２５年で出てくる似たような案件を過去に渡り調べると利回り１０％前後。将来的に家賃下落２０％、利回り１０％売却計算でもプラスになる。なぜかって？？それはローンがないから。ここが不動産投資の大きいところ。時間を味方に。
新築と中古に関して、ここ２−３年は物価高になっていることで木材上昇や材料上昇、設備上昇がある。ただ、このあたりは土地の仕入れと新築に対する戦略でカバーできる。
また木材や材料、設備の上昇があるということは、中古の場合でも結局はリフォームするのに各費用が上がっているからダメージを受ける。
新築は建てるまでは大変、建ち上がれば、その後しばらくは費用が掛からない。中古の建物は取得するのは簡単ですが、その後の費用コントロールが掛かる。どっちもどっちです。
土地から新築の場合はやはり多少の資金がないと不安がある。なぜならば・・・
新築には建つまでの支払い方法がいくつかある。
（土地と建物）を総工費とみて、土地を先に実行、建物は通知預金にして、後々に３回などに分けて支払う方法がある。
１、きついパターン。総工費の全額に対する元金と利息がアパートが建っていないのにかかってくるケース。これはなかなかきつい。仮に１億円、２５年、１、６％だと毎月支払い４０万円程度。
２、据え置きのパターン。新築アパートの土地から建物までの工期期間が仮に８ヶ月だとすると、その分を据え置きにして８ヶ月間の利息だけを毎月支払っていく。９ヶ月後からは元金と利息を支払う。
３、利息払いまたは元金と利息の段階的パータン。土地、建物の着工金、上棟金、完成金と進むに連れて利息または元金と利息の支払いが増えてくる。
４、完全に据え置きだと完成するまで一切掛からない。
５、完全に据え置きで、完成プラスの期間が取れる。例えば・・・コロナ・ウクライナ等の影響により資材不足という何かしらの理由で余裕を持った資金繰りをする、もしくは取引のお付き合いを利用して、完成予定８ヶ月＋猶予期間６ヶ月にする。８ヶ月で完成して、そこから６ヶ月の家賃がプラスとしてカウントできるのでお金が貯まる。仮に完成時に満室になると月額家賃が１００万円だと６ヶ月の６００万円が手元に貯まる。
今回の場合は２番目の８ヶ月程度の元金据え置きで金利のみ支払い。ただ遅延してしまったので９ヶ月後から予定通り元金も利息もきた。。新築はこのあたりが読めないリスクがあるので、資金に余裕がないと痛い目に遭う可能性はある。
どうなるか？というと返済が仮に４０万円だとすると６ヶ月遅延すると２４０万円の資金が出ていくことになる。
それでも新築だけで毎月倶楽部定義キャッシュフロー（家賃ーローン＋固定資産税＝）２００万円程度の増加する予定なので、アーリーリタイアに一つの安定感をもたらすのは間違いないかと思っています。
