今回のアパートは、賃貸エリアを知らない人にはかなり抵抗のある案件で、販売図面を見るとメインの最寄駅からバス３５分徒歩１０分みたいな表記がされる昔からある工業団地や川沿いに色々な企業があるエリア。ずっと衰退傾向エリアだった。しかし高速道路のインターができてから少し需要が復活。
知り合いやサポートしている方に振っても、概要書でパス、利回りがあるので勢いで現地を見てもパス、室内に洗濯機が置きづらいせいかパス。諸々な理由から全員パス。
悪くないエリアなんだけどなと思い、じゃあ僕がやってみようかなと現地に。外壁や内装は施工必須。でも再生できそうなイメージがあったのと、信頼している管理会社がデキルという一言で前に進めました。
仲介手数料なし案件なので、実質通常売買だと売価２４００万円、利回りでいうと１８％くらい。フルローン、金利１、７％、２０年融資で地元の信用金庫から融資を受けて、返済比率３３、８％でホールド。来年あたりで金利の見直しを１、１ー１、３５％あたりで依頼予定。
大枠イメージ家賃３６万円入って、返済で１２、３万円出て、固定資産税・ライフライン・管理手数料＝１、５万円なので差し引き２２、２万円。
１K２世帯、２DK６世帯。スタートは８室中７室空き、現在は１室空き。繁忙期に全く影響受けずに淡々と入るのは中々引きが強い。家賃はこんな感じで駐車場入れての賃料です。
１０１ ４、７万円
１０２ ４、６万円
１０３ ４、７万円
１０５ ３、５万円
２０１ ５、０万円
２０２ ４、９万円（空室）
２０３ ４、８万円
２０４ ３、８万円
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家賃３６万円
外壁、内装ほぼ済みなので、今後の修繕費もとても軽い。あと１室うめて満室へ。これで何もなくまわってくれれば、僕のサラリーマンを辞めた時の手取りくらいかな（苦笑）
５年後の残債が１９５０万円くらいで、市場によりますが、ここ最近の売事例を見ると数件が利回り１１〜１２％（外壁塗装、満室稼働に近ければ）で売れているので、５年後に１３％くらいで売れてくれれば、３３００万円で負けることはないかなと思う案件です。
その間、５年間のキャッシュフローも仮に年間２００万円の５年で１０００万円あれば、合計２０００万円プラスで年に直すと４００万円の価値。この通り行かなくても、とにかく負けない可能性が高いのであれば、やらないよりやったほうがいいかなと思っての買いでした。
しかし今年は前厄でパワーが分散した年、集中できていなかった。正直、不動産投資も自分のデキではなかった。。。その結果、何度かモノにできるチャンスを逃してしまった。
今年は買いが２件、売りが２件、１２月に横浜の戸建てと横浜のアパートを購入予定で、横浜のアパートを売り予定です。
不動産投資だけでも手堅い理由はホールドすれば借金はいつかなくなる。今年のケースで言えば、毎月キャッシュフロー（家賃ー返済、固定資産税、管理手数料、ライフライン）がザックリ３０万円、２２万円、２１万円＝７０万円強、毎年この金額が増加すれば、CFが上がるだけで凄い、だから余計なことをやらずに、、、これをしっかりやれば５年後には・・・、１０年後には・・・という妄想がよぎります。
余裕をつくるための不動産投資であって、苦しむためのものではない、ある一定のラインまでいけば、小さい値札を見なくなるし、自分の中で小さいと思う意思決定に時間がかかることもない、１日において人間が決断できる時間は限られている、なら細かいところにとらわれない生き方をしたいから、今を頑張りながら楽しみながら心の余裕を持ちたい。
