７棟目の新築アパートは神奈川県藤沢市の湘南台駅徒歩１３分、この駅は小田急電鉄江ノ島線、相模鉄道いずみ野線、横浜市営地下鉄ブルーラインの３路線が乗り入れるターミナル駅です。
また湘南台駅から新駅設置を含めて寒川町倉見地区や平塚市大神地区へ延伸する予定、また近くに新幹線の新駅を誘致しています。
今回の土地は普通にネット上に出ていました。長方形の土地が隣同士で売りに出ていたので同時に２区画を購入。プランを入れたところアパートが綺麗に入りました。
２５平米のコンパクト１LDK１５世帯、駐輪場１５台分を確保。藤沢市は駐輪場など、いくつか条例が厳しいところがあります。
この辺りのエリアはワンルームや１Kで広めの間取りはあってもプラス１部屋あるコンパクトな1LDKアパートが極めて少ないので、その需要を取り込みました。
２５平米以上かつプラス１部屋あると２人入居の客層が来るので賃料も少し底上げできます。
そして３０平米超の２人入居アパートだと今度は賃料が高くなり過ぎて払えない層もいるので、中途半端な２５ー３０平米くらいの面積を自分は狙っています。
特に今回のような２５平米だとギリギリ２人で住めたり、法人契約があったり、賃料的にも一人で支払いできる客層も出てきます。
家賃は７、５万円〜８、２万円程度。繁忙期最後の募集だったので、３月末付近は賃料８万円超えたのですが４−５月頃では賃料は８万円を切ってしまったので、次の繁忙期で募集ができれば８万前後を狙う予定です。
自分は不動産投資の全体ボリュームをある程度出してシンプルに経営する方向感です。だらだらと賃料・利回りの最大化を狙って入居が入らない状態でいつまでも長引かせると、次の融資に影響するので、稼働率は賃料をそこそこで一旦うめて不動産投資のトータルボリュームを出しながら退去時に賃料の最大化を狙うことが多いです。
融資はメインバンクで自己資金１割入れました。土地・建物の総工費１億中盤、利回り９％強、メインバンクから２５年融資で資金調達（内１年は元金分支払い据え置き）、７０歳までには完済。倶楽部定義の毎月キャッシュフローは４７万円。
