公開物件を掲載するサイトの中でも特に軽視できないのが、東急リバブル、住友不動産販売、三井リハウスといった財閥系や小田急、京急といった電鉄系の不動産会社のサイトです。
不動産投資家の中でも最近はだいぶ浸透してきていますが、ここで売却や購入する顧客層、また不動産会社の担当者はあまり＜不動産投資のことをわかっていない＞ことが多いです。
だからこそ＜知識不足により価格等に若干の歪み＞が発生しているケースが見られます。今回購入した千葉県千葉市内のアパートはスタートから少し割安感があり利回りで１８％程度で公開されました。ボロいですが、小ぶりで初心者でも再現がしやすいミニ不動産投資です。
この物件は財閥系サイトにネット掲載されてすぐに数本買い付けが入っていたのですが、築古アパートだったため融資が曖昧な買主が多く、僕は相変わらずのノンバンクを使い当日に事前審査結果を出したことで優先してくれることになりました。
そこから指値を行い、売価としては１０００万円程度で利回り２０％で購入しました。セキスイハウス施工、２DK４部屋で１階部分には庭が完備。ここは後にペット専用庭へ。小さい物件は数字上のインパクトは小さいですが、固定資産税、ライフラインの費用、管理手数料などの支出もミニマムで済みます。
正直、客付がとても楽なエリアという訳ではありませんが、家賃平均４万円程度なので、入居者層も住宅ローンで物件購入する層ではなく、プチファミリータイプ４部屋なので一度入れてしまえば中長期で安定すると経験上判断。
２室空きからスタートでリフォームを施し、手間をかけたくないので外壁塗装も同時にやることで値引きで施工。バランス釜と古い浴槽をプロパンガス会社で追い炊き付き給湯器に交換の上、新品の浴槽へ交換してもらいました。
現在は満室稼働中で家賃２００万円程度が年間に入ってきます。ここから返済、管理手数料、固定資産税、ライフラインなどを差し引き、キャッシュフローで年間１２０万円程度、毎月１０万円となっています。
そこから１年かからず貯まった全所有物件のキャッシュフローでこの１０００万円の借金を完済。今は何もなければ家賃から管理手数料、固定資産税、ライフラインを引いて１８０万円程度、毎月１５万円のキャッシュフローを生んでくれています。
１０００万円の借入完済するのに、自分のトータル税引後毎月キャッシュフローが２０万円なら年２４０万円となり、４年２ヶ月で完済。毎月キャッシュフロー１００万円なら年１２００万円なので１０ヶ月程度と１年かからず完済。毎月キャッシュフロー３００万円なら年３６００万円で４ヶ月かからずに完済することできるのです。これにより貯まってくる現金は不動産へ変換されてしまいますが、返済がなくなるので、キャッシュフローアップして、これによる現金の貯まるスピードは単純に考え増加します。
また一度完済させればレバレッジは効かないにしても安全性とキャッシュフローを得ながら共同担保として利用することができます。
この物件は固定資産税評価額程度で買っているので、もし設備資金などで調達する時、これを担保に入れれば１０００万円くらいは貸してくれる金融機関も現れることでしょう。物件が不要になれば土地を中心として売却することで現金にすることもできます。
無借金状態で１年間の平均手残りが１００万円だとすると１０年で１０００万円です。小さいですが、これが１０棟あれば１年間の平均手残りが１０００万円だとすると１０年で１億円です。小さい高利回り不動産投資もやり方次第ではバカにはできません。
僕は効率を考えてスモールサイズ、ミディアムサイズ、ビックサイズの物件をミックスするスタンスでバランスをとっています。組み合わせ方は不動産投資家で様々です。
ただ昔の僕と同様に普通のサラリーマンが現金もキャッシュフローも少ない段階で完済を目指していくのはどうかと考えます。ゼロから抜け出すには＜効率＝レバレッジ＞がほしいところです。ある程度の現金とキャッシュフローが出来た時に完済するのは戦略の中の一つとしては、望ましいと考えます。
もちろん完済せずに効率を追い求めるのもまた一つです。毎月３０万円のキャッシュフローで完済に向かうのと、毎月３００万円のキャッシュフローで完済に向かうのではステージパワーに違いがありすぎます。この差１０倍。
不動産投資のための現金なのか、現金のための不動産投資なのか。
不動産投資のためのキャッシュフローなのか、キャッシュフローのための不動産投資なのか。
現金のためのキャッシュフローなのか、キャッシュフローのための現金なのか。
さらに迷ったら何のための不動産投資なのか？！一度を立ち止まり考えてみてもいいかもしれません。僕の場合・・・それは＜人生に余裕を持つため＞だと考えています。そして、その余裕は＜現金、キャッシュフロー、高い稼働率＞によって実現するものだとも考えています。
自分の人生をフレキシブルにできるため、不動産投資自体をポートフォリオとしてフレキシブルに構築するためには、自分の得意な分野の不動産投資で儲けを出すことが得策だと思います。
今回の物件は無借金状態にしやすく、少ないながらバイト代程度のキャッシュフローができ、共同担保として利用ができ、一度入居を入れれば安定しそうなアパートだったから一度ホールドしようと考えました。
短期で売却という考えもあり、売れば１０００万円以上は現金が戻ることでしょう。ただしキャッシュフローがなくなります。同時に手間がなくなります。現金にすることで不動産投資からお金が離れるのでさらにフレキシブルな投資ができます。
今はある程度の現金があり、ある程度の毎月キャッシュフローがあるので、高値どきだからといって全てが全て売却する必要はないと考えています。
現金とキャッシュフローがある程度あって、生活圏を十分に超えているのであれば、毎月１００万円、３００万円、５００万円とキャッシュフローを積み上げることで、月５００万円も入るなら小さい物件を一発売った効果と同じだったりもするでしょう。
それが毎月入ってくるのです。返済があればそれは毎月減っていくのです。月５００万円あれば年で６０００万円。２年待てば１億円超え、１０年待てば６億円を超えていきます。果たして自分に必要な現金とキャッシュフローはいくらなのでしょう。それであなたは何をするのでしょう。そして残された時間はどのぐらいなのでしょう。行動もせず、考えもせず日常を送ると時間があっという間に過ぎてしまいます。
ほとんどのサラリーマン不動産投資家は、スタートはゼロです。僕もゼロからです。ゼロを待ってもゼロはゼロ、お金の世界では逆にマイナスになっていくかもしれません。
毎月１００万円キャッシュフローをつくることができれば、待てば貯まる仕組みというのを持つことができます。１万円キャシュフローが１つで毎月１万円。１０つで毎月１０万円、１００つで毎月１００万円です。小さい仕組みでも数持てば全体的に増えていきます。
不動産投資は１棟あたりで毎月１０万円、３０万円、５０万円、それ以上とつくることができます。２０万円の仕組みが５つあれば毎月１００万円キャッシュフローです。やるかやらない。自分の時間との勝負です。
今回の物件からは僕は毎月１０〜１５万円程度入る仕組みをつくりました。これが１０物件で毎月１００万円とか１５０万円です。５０物件持てば毎月５００万円から７５０万円です。ただあまりにも物件が増えすぎると手間がかかり時間が取られるので僕は１０−１５棟をホールドの目安としています。そこまでいくようであれば弱い物件はリリース、強い物件へ入れ替えながらホールドというイメージです。そして余裕ある中で不動産を現金に変え、賃貸経営の手間を削ぎ落とし、キャッシュフローで毎月のバランスをとって生活しています。
