【実例】木造一棟アパート神奈川県横浜市南区６世帯利回り１６% | 毎月１００万円キャッシュフロー倶楽部

年収が低い人と自己資金がない人は収益物件のローンに苦戦する？

２０１０年５月、はじめての収益物件としてワンルームマンションを購入しました。その２ヵ月後、同じ不動産投資会社の担当者に収益物件は収益物件でもワンルームマンションではなく、一棟アパートが買いたい！と話したところ、、、紺野さんは年収と自己資金が不足しているので、一棟アパートのローンを引くことができない！とキッパリ言わてしまいました。

とても心強く信頼していた担当者だったので、それを聞いたとき「やはり僕のような低属性では不動産投資のローンは難しいんだな」と改めて現実を再認識させられたことで、１ヶ月程モチベーションが下がり、行動する勢いが止まってしまいました。

しかし、ドン底にいても何か方法はあるはず、不動産投資でキャッシュフローの仕組みを完成させないと僕はアーリーリタイアもセミリタイアもできない、逆に目標達成できれば人生は変わるはず！と自分に言い聞かせました。これが心の原動力になり、２０１０年９月に不動産投資会社へ片っ端しから連絡する日々が続きました。

しかし、かなりの確率で不動産会社から返ってくる返事は＜無理ですね＞＜ローンが通りません＞＜４０歳になればいくらか余裕が出るでしょうからその時にまた連絡ください＞と冷たくあしらわれてしまいました。それでも諦めたら終わりだと思い、継続してアプローチしていきました。

その１ヵ月後、連絡を続けていると豊富な不動産投資手法を持つ不動産会社の社長さんと知り合うことができました。その社長さんから返ってきた返事は他とは真逆で＜紺野さんは一棟アパートのローン通ります＞とのことでした。

この時「やはり諦めない行動が結果を結ぶ」と心底思いました。この社長さんとの出会いが５年間購入できなかった一棟アパート購入へとつながるのでした。

収益物件のローンが通るなら物件探しは？

この不動産会社の社長さんから最初に紹介されたのは、土地がとても広い千葉県蘇我にある１０世帯の木造一棟アパートでした。価格は５，５００万円。これはさすがに自己資金の関係で、そのときの僕にとっては大きく購入は見送りました。

ローンの打診をするため、社長さんへ事前相談票（個人情報、年収、家族構成、金融資産などを記載したもの）を提出しました。数日後、連絡が入り２，０００～４，０００万円前後の収益物件ならローンがおりる可能性があるという力強いお話でした。

手当たり次第に物件を探しても融資戦略がなければ普通のサラリーマンが収益不動産を買い続けることは難しく、途中で思うようにローン付けが進まなくなるケースがあります。物件も大事ですが、まずは自分自身がどこの金融機関でどういった条件で融資が引けるのか全体の融資状況を確認してみることが物件連続購入への近道になります。

融資が出る可能性があるということで早速、一棟アパート取得に向けて動き出しました。社長さんとの話の最中、できれば神奈川県に物件がほしい！と僕がいうと、たまたま未公開で持っていた物件が１件あるということで、すぐにメールを送ってもらいました。

そのマイソク（物件資料）を受信して驚きました。表に出てこない物件というのはこういう物件なのか！と思わず、ひとり頷いてしまいました。

受信した物件情報は神奈川県横浜市にあり、みなとみらい・桜木町・関内駅に近く２路線３駅利用可能、最寄り駅から徒歩圏内、表面利回り１４．８％、築２７年、木造、６世帯、１LDK２部屋、１DK４部屋、バス・トイレ別、全室南向き、土地面積２８０㎡の高台にある物件でした。僕はこの条件から賃貸需要は十分にあると判断しました。

収益物件はローンが通っても賃貸需要があるかないかが、大事な確認事項です。いくら良い条件で物件を購入そしてローンがついても、賃貸需要がなければ一銭にもならないのです。

一棟アパートといえば数千万円の買い物ですが「準備」をしていたおかげで、販売図面上わずか３分で購入の意思決定ができたのです。すぐに社長さんに連絡をして物件を止めてもらうことができましたが、あと一週間遅かったらネットに公開するところだったようで、つくづく不動産は縁物だと感じました。

翌日は朝一から物件の下見をして、その足で社長さんの会社へ訪問して、２時間にわたる不動産投資相談をしてもらいながら、この収益物件のローン事前審査申込書と買付証明書を記入しました。

収益物件のローンの事前結果はいつ頃きたのか？

ドキドキして待っていると５日後、金融機関から事前審査の結果がでましたよ！と返事がきました。しかし、蓋を開けてみたら融資額が足りない・・・

この金融機関では支店内で貸し出せるローンの融資額が決まっているのです。その基準が邪魔をして融資が伸びず、自己資金をかなり持ち出すことになりそうで、このままだと買えない状況になりそうだったところ、社長さんが伸び悩んでいる金額を下げれないか指値を今からでも交渉してみます！ということで売主さんに交渉してくれたところ、すんなり承諾してもらえました。

値下するにあたり売主を説得する材料をリスト化して伝えてもらいました

融資額と自己資金に上限がある
共用部の廊下、階段の鉄部腐食で塗装する必要がある
庭木雑草の剪定の必要がある
瑕疵担保免責にする

雑草や庭木があると剪定や除草作業が必要になることが多々あり、年に１〜２回、広さによってはかなり費用が発生する場合があります。緑が多いと見栄えが良い点もあるのですが、手を入れないと逆少に見栄えが悪くなります。また剪定費用など少なからず収益を圧迫することもありますので、購入する物件に雑草や庭木がある場合、対策や処理の検討は必要となります。

この売主さんは地主系の方で、資産整理だから大体このぐらいで売れればいいよ！ということですぐに返事をもらいました。その結果、無事に値下交渉を成立させることができ、この物件を購入できることになりました。

そして１週間後、売買契約を締結して、本審査の書類を金融機関へ提出しました。しかし中々結果がでてきませんでした。

収益物件のローンの本審査結果はいつ頃きたのか？

本審査の結果がでるまで２週間かかりますと言われてからまたもやドキドキしながら待っていました。そして２週間が過ぎても結果がでてきません。本気でほしい収益物件だったので胃が痛くなり、頭痛がしてきました。。

本審査の結果が中々でない。こんな経験をした方も多いのではないでしょうか。僕はモチベーションを上げるために駅前の本屋に出かけて、そこにあった不動産投資の本を読んでモチベーションを上げました。

数日後、ローン特約期限ギリギリに携帯へ連絡がありました。「お待たせしました。本審査通りました！」僕は街中で一人小さくガッツポーズをしました（笑）こうして本審査も通過して、金融機関との金銭消費者契約を済ませて、その２日後に融資実行そして引渡しを受け、晴れて２０１０年１２月に横浜市内で利回り１５％超の一棟アパート大家さんになれたのでした。