まずはじめに融資というものはあくまでオーダーメイド的な側面が強く、はっきりこうです！といった条件はないのですが、ある一定の目線や条件というものが存在します。また支店や支店長が違うだけで条件が異なる場合があります。今回は三井トラストをよく利用している僕が分かる範囲でブログにしたいと思います。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで不動産投資｜融資条件
＜エリア＞
エリアは支店が定めている営業エリア内となります。しかし、共同担保にする物件が営業エリア内に入っていれば遠方への融資をする場合があります。
＜金利＞
変動金利３.９％（団体信用生命保険を付保する場合は変動金利４.３％）
＜融資期間＞
融資期間は最長３０年。築４０年を超えてくると融資期間が２０年になる傾向があります。しかし融資期間１５年というのはあまり聞いたことがありません。今までの経験から考えてみると融資期間の平均は２５年となることが多いように見受けられます。修繕履歴など提出できると融資期間が伸びる事例はありました。
＜融資額＞
支店内で収まる３,０００万円以内の融資が取り組みやすい印象があります。融資枠のステージハードルは３，０００万円、５，０００万円、１億円、それ以上といった感じになっています。最大融資枠は３億円となります。他行での借入で融資枠が減少するのではなく、あくまで三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスでの借入枠となります。
＜自己資金＞
購入する物件と共同担保として提供する物件の力次第です。基本融資は物件の８０％くらい。ですので自己資金２０％と諸経費。総合的な判断なのでこの辺は、オーダーメイドでフルローンや９０％融資になる場合があります。
＜条件＞
共同担保物件が基本は必要です。ローンの残債がある自宅、収益物件など返済途中の物件でも共同担保になる場合があります。無担保物件があれば、なお共同担保物件となりやすく、物件に力があればフルローンまで伸びる場合があります。
しかし支店によってエリアの問題から物件を共同担保として、とってくれない支店もあります。
例えば関東の支店は、千葉や埼玉の奥地の戸建に対して現金買いした無担保物件を、共同担保として取ってくれないケースが多々ありました。それが他の県の支店ではその物件を共同担保として、とってくれたりします。
また低価格帯の物件の場合には自己資金を積み増しすることで、共同担保不要になるケースがありました。
＜連帯保証人＞
配偶者がいれば連帯保証人は必要です。単身者であれば団信でカバーできる場合もあり。法人の場合は代表者が連帯保証人となります。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで不動産投資｜メリット
・とにかく審査スピードが速く、事前審査は２−３営業日で出る。スピード案件で融資順の場合、物件を抑えるのには、とても向いている金融機関。
・築古物件、建ぺい率オーバー、容積率オーバー、４３条但し書き、借地権、再建築不可、全空物件でも融資対象となります。
・法人融資、個人融資どちらも対応、新設法人での融資も実績も有り。
・親族の物件でも共同担保物件となる。その場合、所有者の署名、捺印が必要となります。
・年収が低くても・・・購入物件、共同担保物件、自己資金次第で融資可能になることがあるので、低属性には最強の金融機関。
・築古物件でも法定耐用年数にほぼ関係なく、長期融資をしてくれるのでキャッシュフローが出やすく、現金が貯まりやすいので初期のステージには相性が良い。
・様々な物件を対象とできるので、あらゆる不動産投資戦略を組み立てることができる。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで不動産投資｜デメリット
・個人融資で年齢５０代後半に入ると金利が上がり、融資期間が下がる傾向にあります。
・金利が高いので元金の減りが遅い。
・質権設定があります。
・ある程度の金融機関でも新築シェアハウスに取り組みしてくれますが、融資にかなり柔軟な三井住友トラストですら中古シェアハウスへの融資は難しい。
・借入金の返済口座が限られている。
- 三井住友信託銀行
- みずほ銀行
- 三井住友銀行
- りそな銀行
- 埼玉りそな銀行
- 八千代銀行
- 横浜銀行
- 千葉銀行
- ゆうちょ銀行
- 三菱東京UFJ銀行
- 西日本シティ銀行
・購入時にローン手数料（税込） 融資金額の１.６２０％（最低１０８,０００円）が発生します。
・解約する場合は違約金が発生します。期限前償還元金の２％（最低２万円）が取られます。
・借入額１億円を超えると６ヶ月に１度、個別面談があるようです。手間かかるのでデメリットとしましたが、上手く使えれば次の融資につながるかと思います。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで不動産投資｜エリア
仙台・東京（八重洲・新宿）・横浜・名古屋・大阪・広島・福岡
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで不動産投資｜ホームページ
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスのホームページ
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで不動産投資｜キャンペーン事例１
三井住友信託銀行グループの三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスは、２０１５年１０月１日から金利キャンペーンを開始しました。
金利条件としては、三井住友トラストでの既存借入額が５,０００万円を超えている方もしくは新規借入額が５,０００万円を超える方につき、変動金利３.９％（団体信用生命保険無）が変動金利２.９％（団体信用生命保険無）での借入が可能となります。
新規の方は三井住友トラストでの１発目での借入額が５０００万円以上借りると変動金利２.９％（団体信用生命保険無）で借りることができます。
既存の方の場合、仮に４５００万円を借りていたとすると１０００万円の借入をすれば、５，０００万円を超えている部分の５００万円だけキャンペーンの対象になるのではなく、借入した１０００万円の部分全てがキャンペーン適用となります。
すでに５０００万円超えている方は次の借入をした時点で、その物件はキャンペーン適用期間に限り、変動金利２.９％（団体信用生命保険無）で借りることができます。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで不動産投資｜キャンペーン事例２
２０１６年９月１日以降の情報で新たな試み（共同担保なしの融資）を開始したお話を伺いました。三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで共同担保なしの商品があれば、他の金融機関にできない融資を取り扱ってくれるので、年収が低い方にとってもキャッシュフローを伸ばそうとしている方にとっても吉報です。
その条件とは・・・
１、共同担保なしフルローンの場合は金利４.４%の融資期間２０年
２、自己資金１０%程度入れると金利３.９%の融資期間２０年
３、５０００万円以上の借入金があると自己資金４割になる可能性大（案件による）
４、物件次第では、地方エリアへの融資も少しは前向きになる気配あり
融資の情報はいち早くキャッチしていくのが不動産投資の成功の鍵となります。
融資情報（付録つき）や不動産投資の組み立てなど全体像については本に記載していますのでご参考に！
＞＞不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則—資産ゼロでも毎月１００万円を稼ぐ仕組み（ダイヤモンド社）
詳細な事例や個別に効果がある不動産投資について、実際にお会いして相談にものっています。
＞＞はじめてでも安心できる不動産投資個別相談
２０１７年６月更新、三井住友トラストの質権設定について
いま火災保険見直しに伴い切り替えをしています。そんな中、僕の保有する物件は三井住友トラストから融資を受けている物件が複数で１億円以上あります。ただ、現在審査にかけている借り換えが一気に成功すれば三井住友トラストの借入金はゼロリセットされてまた借りることができる枠が空くと考えています。ここは夏休み前までには結果を出したいところです。
さて、そんな三井住友トラストですが、物件を購入すると火災保険に入るとき、質権設定することが以前からの通例でした。
また質権設定されると三井住友トラストの場合、保険最長期間を要求され数年前などでは
融資期間にプラス１年という形になり、３０年融資であれば３１年というロングな保険に入り、さらに質権設定とガチガチにされてしまいます。コレは結果いい面もあるが、悪い面もありますね。
しかし、今年４月頃で改定になり物件スペックによっては＜質権不要＞となる案件も多くなってきています。僕の物件も１件除いて他は質権を外すことができます。このタイミングで保険代理店、保険会社、保険内容を変更します。
保険料率が年々上がっているので１０年や２５年などで掛けていた安い時の保険料を短くするのはいかがなものと思いますが一度このタイミングで保険スペックや保険代理店など見直す機会だと思っています。
不動産投資やアパート経営における火災保険等の保険申請でお困りの方、強い保険代理店を必要としている方、必要あれば参考までにお知らせすることできます。
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