はじめての不動産売却で思ったメリットとデメリット！

不動産を売却するとメリットやデメリットがある？！

不動産の「買い」は自宅を入れると１５件以上経験しているのですが、「売り」は今回が、はじめての経験です。

はじめて売却した物件は、融資を利用した物件ではなく、現金で購入した物件でした。ですので手許から出した現金が売却によって戻り、売価と簿価の差額で売却益が出たことにより、税金を払って完了といったところです。

これにより現金が増えて、バランスシートの資産欄が良くなった反面、キャッシュフローが落ちました＠＠、

売却するといくつかのメリットやデメリットの作用が発生します。

＜売却した際に発生するいくつかの作用＞

（プラス要因）売却益が出れば現金が残り資産アップ
（プラス要因）借入金が完済できれば借金が減り負債ダウン
（プラス要因）管理戸数が減ることにより手間が減る

（マイナス要因）仕組みとしてのキャッシュフローや売上が落ちる
（マイナス要因）売却したことで金融機関の違約金が発生する場合がある
（マイナス要因）物件を反復継続して売却すると宅建業に抵触する

マイナス要因である「キャッシュフローが減る作用」は、サラリーマンで安定収入がある場合は問題ありませんが、セミリタイアしている方だと時として死活問題になるので売却のしすぎも注意が必要です。

余裕を持ったセミリタイア生活ができるように、キャッシュフローで問題がでないよう自分のほしいキャッシュフローを一定数値以上クリアしてから売却は検討することにしています。

小さいキャッシュフローのうちにゴチャゴチャとパズルを動かしてしまうとキャッシュフローの仕組みが中々拡大しません。また余程の問題が出る物件でない限りは基本は賃貸経営です。ホールドしてキャッシュフローを積み上げていきます。これは仕組みなのです。

そのため、初期拡大ステージはまず「キャッシュフローの出る物件の数」を持つようにします。ただ、あまりにも物件の数を拡大追求しすぎると「手間」や「仕組み構築の作業」が増えます。

自分の大事な「時間」を確保するため、自分で決めた＜毎月キャッシュフローの目標数値＞がクリアした段階では、拡大ではなく「力を強くする」（※例えば、好立地、高収益、自己資本比率、返済比率、借入償還年数などの強化）ための調整に入ります。

人によってどこまで高みにいきたいかは、その人の「願望」によって異なります。必ずしても金銭的成功が大きいことが幸福に直結はしないのではないでょうか。しかし金銭的成功は生きていく中で、「自分が望むことを選択できる力」そして「心の余裕」となります。

高みを山で例えても、エベレストなのか？富士山なのか？高尾山なのか？または太陽系で最も高い山でエベレストの３倍以上の高さがあるといわれている約２７０００mを誇るオリンポス山の頂きなのか？！

どの《山頂》まで登っていくのかで、身体の仕上げ方も仲間も道具も考え方そして取るべくマイルストーンも変わってきます。

僕の場合、なりたい姿はメガ大家さんでも極小でスローにやっている大家さんでもなく、＜お金のあるカッコイイ旅人＞のようなイメージです。旅は心に余裕をもって裕福にしたいという願望があります。いつでも！どんな場所にでも！いけるお金と時間を持ったライフスタイルで！

最近では、お金と時間をもって旅する人種のことをフラッシュパッカーというようです。

フラッシュパッカー（flashpacker）とは・・・裕福なバックパッカーを指す新語である。伝統的にバックパッキングが低予算の旅行と物価の比較的安い目的地に結び付けられてきたのと対照的に、フラッシュパッキングは単純には旅行中により多くの予算を使えるものとして定義される

僕の場合、ショート・トリップしながらもキャッシュフローをつくっていくといったスタイルが好みなので、自分に課している《肩書きはキャッシュフロートリッパー》という自分のテーブルで生きています。せっかくの限られた人生を人のテーブルで生きるのは勿体ない。

キャッシュフロートリッパーとして目指す自分の基準は、現預金で１億円以上そして税引後キャッシュフロー３００万円以上、保有物件は１０棟前後をキープすることです。

もちろん借金を多額に増やして、この数値を達成することは比較的簡単ですが、僕は多くの借金を好みません。一定ラインの拡大ができた現在では、自己資本比率は高めで、返済比率も低めです。

まずは、１０棟以上を保有して毎月のキャッシュフローが自分の理想にいくようになれば、それ以降は物件の入れ替えを行っていきます。賃貸経営をしていれば買った物件で＜素晴らしく良い相棒＞と＜ダメな相棒＞を見つけることができるはずです。

１０棟以上あれば、セミリタイア生活レベルの望むキャッシュフローを常に入れながら、物件を入れ替えすることで、財務状態や物件を強くすることができます。１０棟は常にキープされた状態で、１２棟までいったら中にある２棟は売却して、また２棟増やしてといった具合です。

もちろん一棟大型を３〜４棟保有するだけで同じ結果をつくることもできますが、僕はなるべく大型物件よりも小型物件や中型物件を好み、これによりパズルやチェスのように物件の動きをスムーズに展開できる仕組みを構築しています。

ある一定のラインを超えたらポートフォリオを強く、そして安定させるため、現金で戸建や区分といった形でも問題ありません。時として共同担保にも使えますので。一定のラインを超えるまでは、やはり一棟物に集中することが最も早くキャッシュフローを拡大できるポイントだと思います。

出口融資をイメージして購入することも時に大切

「売却の出口」を取るときには、自分が買いの立場でそうだったように多くの方が融資を利用します。ということは出口の段階で融資がつかないと売りずらいということです。

おおよそ未来の買主が、どんな融資条件や属性なのか？！仮説を立てみる作業は出口の感度を高め、出口を取りやすくします。もちろん「出口を取る未来の時期」と「今の今」では金融機関の融資条件が同じとは限らないので、全てが全て上手く合致する訳ではありません。

出口をイメージしていても海から何キロ以内は融資できたものが、突然できなくなったり。自己資金が１割で良かったものが、３割に変わっていたり。逆に新耐震基準しか受付しない銀行が旧耐震までOKになったりと、、、融資条件は金融機関ごとに強まったり弱まったりします。

基本、僕のスタンスはキャッシュフローを叩き上げていく方式なので、収益を出すため、仕入れもそこそこ安くなるよう心がけています。これは商売の鉄則です。仕入れが安いということは、出口で負けずらいのです。万が一、出口がなくてもキャッシュフローが現金を稼いでくれるので問題はありません。そして借入をしていれば時間の経過と共に残債は減っていくのです。

たまたま現在の不動産投資市況が上がり調子ですが、市況が上がっていなくても、この１０棟超えの方程式からひとつ売却することはマイルストーンとして想定していました。これは売却したことで現預金を増やすためです。

スタート当初はPL（収入／支出）重視でしたが、今は一旦PL（収入／支出）よりはBS（資産／負債）をパワフルにするため、踊り場にいるところです。

現在、自分の目標に対してバランスシート上１００点中３０点、キャッシュフロー上１００点中７０点と偏っていたのが、売却、借換、金利交渉によりバランスシート上１００点中６０点、キャッシュフロー上１００点中６０点になってくるといったイメージです。

今回、売却に際してはまず試しに無料査定をしました。どこで売却の融資がつくか、いくらで売却できるか、一番簡単な不動産投資サイトの楽待売却一括査定で確認してみました。今の市場であれば未公開より公開してしまった方が、高値がついている方も結構いるようです。