東京都町田市で以前購入していた物件についで、今回、新たに隣接する土地を取得することができました。
もともと購入していた土地（赤い囲み）に対して、まるでテトリスのピースがひとつ欠けているような状態だったのですが、今回、その欠けていた部分（青い囲み）を購入することができました。
これでようやく土地全体がひとつにつながり、以前から気になっていた最後のピースが埋まりました。
不動産は、単純に面積だけでなく、土地の形状や隣接地との関係によっても価値や活用の幅が変わってきます。
今回の取得によって、今後の土地活用の選択肢も広がりそうです。
60歳でローン完済。13年後を見据えた不動産投資
今回取得した物件は、利回りだけを見ると9％強と、それほど高い数字ではありません。
ただし、この物件には別の魅力があります。
土地の評価額が高く、敷地面積も約100坪あります。建物だけでなく、土地そのものにもしっかりと資産価値がある点を評価しています。
融資は2本に分けて組み立て、融資期間は平均13年。返済期間が比較的短いため、現時点でのキャッシュフローはほぼゼロです。
短期的な収益性を優先するというよりも、将来的に借入を完済し、無借金の不動産を残していくことを意識した投資です。
僕が60歳を迎える頃には、今回取得した物件のローンが完済する予定です。
実は、以前購入した隣接するマンションも、残りのローン期間は約13年。
つまり、今回の物件と以前から所有しているマンションの返済が、ほぼ同じタイミングで終わることになります。
両方のローンが完済すれば、倶楽部定義キャッシュフローで毎月約120万円の収入が見込めます。
今はキャッシュフローを大きく生み出す時期ではありませんが、13年後を見据えて資産を積み上げていく。
目先の利回りや毎月の手残りだけではなく、土地の資産価値、建物の維持管理、そして60歳以降の安定した収益基盤をつくることも、不動産投資の大切な戦略だと考えています。
なぜ今回、このような戸建て投資を選んだのか
一般的に、戸建て賃貸はアパートやマンションと比べて、収支面で難しい部分があります。
まず、入居者がいるか、いないかの「1か0」になってしまうこと。空室になれば家賃収入はゼロです。また、建物の維持管理や修繕費用も考える必要があり、収支が重くなりやすい傾向があります。
そのため、戸建て投資では比較的安い価格帯の物件を購入し、投資金額を抑えながら利回りを確保する手法が一般的だと思います。
ただ、今回の僕の考え方は少し違います。
例えば、10年や15年のローンを組んで、土地価格500万円の戸建てを購入したとします。ローン完済後に売却しようとしても、建物の経年劣化などを考えると、土地値の500万円で売れれば良い方かもしれません。
一方で、土地価格が5,000万円ある戸建てであれば、建物の価値が下がったとしても、土地そのものに5,000万円の評価が残る可能性があります。
もちろん、土地の評価額と実際の売却価格は必ずしも一致しませんし、売却時の市場環境にも左右されます。
それでも、同じ10年、15年という時間をかけてローンを返済するのであれば、最終的に残る土地の価値にも目を向けたいと考えています。
多少無理をしてでも、土地の資産価値が高い物件をポートフォリオに組み込む。これは、時間を味方につける不動産投資戦略だと思っています。結果として同じ時間軸でローン完済しても5,000万円と500万円には10倍の違いが生まれます。
この戦略は、年齢も重要な要素です。
40代であれば、10年、15年という融資期間を設定して、その先の60歳前後でローン完済を目指すことができます。
一方、70歳や80歳になってから同じ戦略を実行しようとしても、融資期間や返済能力、出口戦略などの面で選択肢はかなり限られてきます。
だからこそ、若い時だからこそ実行できる投資があると思っています。
もちろん、無理な借入を推奨するわけではありません。ただ、毎月のキャッシュフローだけを追いかけるのではなく、将来どのような資産が手元に残るのかという視点も大切です。
少し頑張ってでも、こうした土地の資産価値が高い戸建てを自分のポートフォリオに組み込んでいく。
今回の物件は、まさにそういう考え方で取得した不動産です。
新しいご縁と、これまでとは違う不動産の活用方法
今回、長年にわたって高齢者グループホームを運営されている方とご縁をいただきました。
その社長さんがとても素敵な方で、なんと半日もの時間をかけて、ご自身が所有・運営されている高齢者グループホームを複数案内してくださいました。
大型の施設から、今回取得した物件のような大型戸建てを活用した施設まで、実際の現場を見せていただくことができました。
普段、自分が不動産投資で考えている視点とはまた違い、建物の使い方や運営の仕組み、入居されている方々の暮らしなど、非常に勉強になる時間でした。
不動産は、賃貸に出して家賃収入を得るだけが活用方法ではありません。
建物や土地を必要としている人に提供することで、社会の役に立つ事業につながる可能性もあります。
今回のご縁を通じて、高齢者福祉という分野も、これまでとは違った視点で見ることができました。
収益性や資産価値だけではなく、自分が所有する不動産が誰かの暮らしを支える場所になる。
そう考えると、不動産投資にはまだまだいろいろな可能性があると感じます。
貴重な機会をいただき、本当に感謝しています。
