楽待で一括査定をして1棟&区分ものの売却を判断する

投資用不動産売却の際、仲介業者を選ぶために、実際に「楽待」で投資不動産の査定をしてみました。

まずは、楽待の公式サイトへアクセスします。

やり方は簡単です。

楽待サイトでの査定の仕方

トップページの画面で、売却査定物件がある都道府県を選び、市区郡、物件種別を選んで、一括査定スタートのボタンを押すだけです。

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次の画面では、売却希望価格を入力します。

僕の場合は、シンプルに楽待、健美家など現在ネットに出ている売却価格を参考にして、試しに少し高めの金額で8000万円と入力しました。

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次の画面では、物件情報の入力をすることになります。

9項目くらいの物件に関する質問がありますが、細かい数字まで正確に記載しなくても問題ありません。

仲介業者の方で物件を調べて、正確な情報を確認するので、多少ズレていても大丈夫なのです。

ただ、覚えている範囲だったり、手元に資料等が用意できるのであれば、できる限り正確な情報を入力した方がいいでしょう。

どんな業者に当たるかは分からないので、きちんと査定してもらうには正確な情報を伝えておけば間違いないと思います。

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最後のページでは所有者情報と査定方法と査定会社を入力します。

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僕の場合は、まずは机上査定を選択して、抽出された仲介業社6社から査定実績を参考にして5社(最大5社まで)を選択しました。

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以上の入力が終われば、サイトからの査定依頼は完了です。

あとは依頼した5社の仲介業社からの回答を待つことになります。

査定依頼先不動産会社からの連絡

1番最初は、その日のうちに仲介と買取事業を行っている不動産会社のA社から査定依頼受付の挨拶メールが届きました。

次に、翌日に、トータル的な不動産事業を行っているB社より評価レポートが早くも届き、売却査定額を確認することができました。

A社に関しても、依頼から2日後には郵送にて査定結果の資料が届いたのです。

僕としては、楽待サイトから依頼をかけたと同時に、電話攻勢で手一杯になるかと思っていたのですが、意外にも電話が鳴ることはなくメールでの連絡でした。

その後も、A社からのみ依頼から5日後に電話で他社の査定結果が届いたかどうかの状況確認があっただけで、電話もメールもない状況でした。

既に連絡をくれた2社以外の回答も待っていたのですが、結局、2週間経過しても連絡がなかったため、理由はよくわかりませんが(・・・営業範囲外?)、連絡をくれた2社に訪問査定をお願いすることにしたのです。

<依頼から机上査定回答の結果までのまとめ>
・連絡は電話とは限らない。むしろ、メールでの連絡。
・査定結果は郵送で回答してくる会社もある。
・予想していたより煩わしくもなく手間もかからない。
・各社の回答状況や査定額の違いを考慮するとある程度多めに依頼しておいたほうがいい。
・悪い点としては住所まで入力したにも関わらず、対象地域外なのか選択した会社から連絡が来ない。

楽待の利用についての机上査定までの評価としては、利用価値としては高いと感じました。

一番良かったのは、営業電話などの電話攻撃もなく、こちらが望むことだけを速やかに行ってくれた点です。

実際に、評価レポートや査定資料等の中には、一般の人が自分で調べることができないような周辺物件の取引事例や査定額の根拠など、価格を決める際に必要となる情報も入手できたことは利用価値があると感じました。

訪問査定から仲介業社を決めるまで

訪問査定をお願いしたA,B社とも、翌日までには訪問査定日時についての連絡がありました。

日時についても、翌日や翌々日とこちらの都合でお願いしたところ、すぐに対応してくれて、訪問査定依頼の連絡から3日以内で来てくれました。

訪問までに用意する書類としては以下のとおりですが、用意できる範囲で良いということで、僕の場合は購入時の販売図面と現在のレントロールのみを用意しましたが、特に問題はありませんでした。

<訪問査定時にできる限り用意をするもの>
・購入時の契約書、重要事項説明書、販売図面
・直近のレントロール
・間取がわかる図面・資料
・登記簿謄本のコピー
・大規模修繕などの予定、履歴がわかる資料
・固定資産税、都市計画税のわかる資料
・区分所有の場合は管理費、修繕積立金の記載がある資料
・区分所有の場合はマンション管理規約、使用細則、分譲時のパンフレット

訪問査定当日の様子

訪問査定では、大掛かりなリフォームが必要かどうかは確認するだけで、床などについた細かい傷などはそれほど細かくは確認していませんでした。

あとは、立地条件や実際の間取り、駐車場の台数、日当たりなどを一通り確認して、机上査定と大差が出るほどの影響(大きな修繕、共用部分がゴミ屋敷化しているなど)が無ければ、細いチェックはなく説明へと入ります。

汚い状態でゴチャゴチャと物が置いてあるよりはきれいに片付けられていて、少しでも物件が綺麗にそして広く見えた方が業者も購入希望者も良い印象を持つため、ある程度は気を使うことも大切ですね。

訪問時の不動産業者からの説明

その後、どのような会社なのかという説明から入り、得意とするエリアや売り方、契約等、一通りの説明がされます。

すでに送られてきている査定資料等をもとに、改めて訪問時には査定価格の説明と同時に、売主側の希望売却金額や売却時期も聞かれます。

  • 当初の見積もり売り出し価格:A社「6,500万円 」B社「7,500万円」

僕の場合は、すぐに売れなきゃ困るということではなかったので、一番高い金額をつけてくれたB社の査定を希望として伝えました。

これに対して、A社は「査定よりも少し高めの金額で出してみても良いと思います、3ヶ月経っても希望者が出ないようであれば、少し下げてみるという感じですね」、B社は「希望価格の7,500万円なら3〜4ヶ月もあればすぐに売れると思います」という回答でした。

業者を選ぶための質問!不動産業社の回答から判断する

売りに出すにあたって、幾つかの質問をぶつけてみました。

「きれいにリフォームをした状態で売った方がいいのか?」

A社:状態も部屋の中もきれいなためこのまま売りに出して、クリーニング代、壁紙代分を売り出し価格から引いてあげれば問題ない。

B社:状態も部屋の中もきれいなためこのまま売りに出してみましょう。うまくいけば無駄に値引きすることなく売却ができる。

「県内の会社にお願いした方がいいのか?」

A社:県内の業者で日常的に取り扱っている地域だからこそ値段がある。県外の業者だと詳しくその地域を知らないため、需要があるのかどうかなどを知ることができないので、相場と異なる金額になることが多い。

B社:ネットの時代なので関係なく、実際に全国各地の物件を扱い、実績がある。内見についても、距離的な問題はあるが、その日のうちに見たいというお客さんは現実的に少ないため、調整して対応できる。強みは買いリスト客を持っていること。

「実際にはどのように売るのですか?」

A社:主に東日本不動産流通機構に登録して、要望がなければ広告などは出したりはしない。

B社:非公開で自社の買いリスト客にメルマガを配信する。

<h3>B社に決めた理由

最終的には、買いリスト客を多数持ち非公開で決めることができると言っていた不動産業社B社に仲介をお願いすることにしました。

どちらの会社も丁寧に説明してくれましたし、想像していたような営業トークもなく、面倒な会社ではありませんでした。

B社を選んだ理由としては、一番高い査定をつけてくれたにも関わらず、「融資戦略がありますし、買いリスト客がいます、だからその金額でも短期間で売れる」とはっきりと言ってきたからです。

結果、若干指値が入りましたが無事に4ヶ月に売却することができました。もちろんケースによって選ぶ業者も異なりますが、今回の僕の目的や物件からすると、融資の知識豊富で、買いリストを保有するB社に仲介をお願いするのが最適だと思いました。

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